Bất cập trong việc xác định khung giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2003, giá đất được UBND tỉnh công bố vào ngày 1-1 hằng năm sử dụng cho 7 mục đích, nó phải nằm trong khung giá Chính phủ và phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Nhiều khu vực giá đất trên thị trường chênh lệch nhiều lần so với khung giá đất của nhà nước. Trong ảnh: Khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8 (TP Hạ Long).

Mặc dù Luật Đất đai đã quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp tỉnh đưa ra là thống nhất trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá, đó là giá do Nhà nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành chính về đất đai và giá trên thị trường khi thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường). Đây là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và tạo sự không thống nhất giữa quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm bóp méo thông tin của thị trường dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước. Hiện tại, sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá đất này là khá lớn. Đơn cử như khu vực đường Lê Thánh Tông, đoạn từ sân Rạp Bạch Đằng đến ngã 3 Cột Đồng Hồ (TP Hạ Long) theo khung giá đất của tỉnh xây dựng năm 2011 là 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá chuyển nhượng trên thị trường phải gấp 4 lần so với khung giá quy định.

Điểm bất cập nữa theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định chỉ được điều chỉnh vào ngày 1-1 hàng năm hoặc khi có biến động giá liên tục từ 60 ngày trở lên, trong khi giá đất có thể thay đổi hàng tháng, thậm chí hàng ngày. Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định trên cơ sở xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do UBND cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 50% tới 70% giá thị trường. Theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ đã thừa nhận cơ chế hai giá: Giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành công bố thực hiện từ ngày 1-1 hàng năm phục vụ mục đích tính thuế và hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho công dân, còn giá đất khi giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường cho phép UBND cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường theo thời điểm, nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những bất cập đó đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thị trường đất đai bị méo mó, khiếu kiện kéo dài.

Để khắc phục vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần phải có quy định cụ thể về việc xác định giá đất thị trường; thời điểm và phương pháp xác định giá thị trường theo từng mục đích sử dụng. Trường hợp vẫn tồn tại 2 hệ thống giá thì giá đất của tỉnh quy định nên để thực hiện ổn định từ 3 đến 5 năm, trong năm nếu có điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất, thay đổi về vị trí đất, mục đích sử dụng đất và chỉ điều chỉnh cục bộ để đỡ tốn kém và đảm bảo tính ổn định. Đổi mới hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường phải bắt đầu bằng việc xây dựng cơ chế quản lý đối với hệ thống dịch vụ định giá đất, vì đó chính là nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thẩm định về giá trị bồi thường khi thấy chưa thỏa đáng. Việc cung cấp dịch vụ định giá đất phải chỉ định được cơ quan phán quyết cuối cùng khi có tranh chấp về giá đất. Theo cách thức quản lý này, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được xây dựng trên cơ sở giá xác định theo một tổ chức cung cấp dịch vụ định giá.