Bất động sản đi xuống: Ngân hàng lo “vượt bão” nợ xấu

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản cuối năm 2022 đã lên tới 2,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so với năm 2021. Đây là mức cao nhất trong 5 năm qua. Ngành ngân hàng đang có tỷ lệ nợ xấu 1,81% - tăng nhẹ so với mức 1,67% hồi cuối năm 2021. Trước tình cảnh “bi đát” của lĩnh vực BĐS và những bài toán khó xử lý lúc này, nguy cơ nợ xấu có thể “phình” lên.

Ngân hàng đang cho vay BĐS ra sao?

Cho vay kinh doanh bất động sản được công bố trong báo cáo tài chính của các ngân hàng chủ yếu là các khoản cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để phát triển dự án. Phần lớn các khoản cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà không được hạch toán vào nhóm này - mà được ghi nhận ở khoản cho vay cá nhân (cho vay tiêu dùng bất động sản). Do đó, nếu thống kê đầy đủ, cần tính cả hai nhóm vay này.

Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho biết có tới gần 69% tín dụng mảng bất động sản là cho vay tiêu dùng bất động sản. 5 nhà băng có tỷ trọng cho vay BĐS cao nhất tính đến thời điểm 31/12/2022 gồm: Techcombank; VPBank, SHB, MBBank, TPBank. Cụ thể, Techcombank là ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản cao nhất, gần 109 nghìn tỷ đồng, tăng 13,5% so với đầu năm. Đây đồng thời là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng cho vay khách hàng cao nhất, hơn 26%. Đứng kế sau là VPBank với dư nợ cho vay bất động sản đạt 67,6 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, dư nợ cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở là 82.922 tỷ đồng. Như vậy, tổng dư nợ 2 hoạt động này là 150.515 tỷ đồng, chiếm 34,3% tổng dư nợ ngân hàng. Còn tại SHB, dư nợ cho vay bất động sản là 31.493 tỷ đồng, tăng hơn 7.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2021 và chiếm 6,75% tổng dư nợ cho vay tại đây. Tại TPBank, chỉ tiêu này đến năm 2022 là 10.165 tỷ đồng. Bên cạnh đó, dư nợ cho vay hoạt động xây dựng là 10.423 tỷ đồng. Tổng 2 chỉ tiêu này là 20.588 tỷ đồng, chiếm 12,7% tổng dư nợ. MBBank cũng có dư nợ cho vay xấp xỉ 21,4 nghìn tỷ đồng, tăng 69% so với đầu năm 2022. Nhưng cho vay bất động sản chỉ chiếm 4,8% dư nợ cho vay khách hàng của nhà băng này.

Với các nhà băng khác thuộc Top 10 niêm yết, cũng có những con số vay ấn tượng. Ngày 8/2, tại Hội nghị NHNH, Tổng giám đốc BIDV Lê Ngọc Lâm cho hay, đến hết năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản tại BIDV là 275.000 tỷ đồng, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng. Còn tại Vietcombank, Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Tùng chia sẻ, hiện dư nợ cho vay bất động sản đối với cá nhân khoảng 90% tổng tín dụng cho bất động sản. 10% còn lại là cho vay doanh nghiệp bất động sản, trong đó tập trung các doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất.

Nguy cơ phình nợ xấu

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản giữa tuần trước, nhiều doanh nghiệp cảnh báo về nguy cơ nhảy nhóm nợ, nợ xấu gia tăng, nếu không được ngành ngân hàng cơ cấu nợ, giãn nợ. Ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho hay dù chưa bị nhảy nhóm nợ, nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, thì khả năng nhảy nhóm nợ rất dễ xảy ra. Chính vì vậy, doanh nghiệp này kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ. Đây cũng chính là kiến nghị của Novaland. Thậm chí, Novaland còn xin giãn nợ, cơ cấu nợ lên tới 36 tháng bởi biến động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến niềm tin của nhà đầu tư bị khủng hoảng nặng nề.

Một thập kỷ qua, tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống ngân hàng đã hạ nhiệt quanh ngưỡng 14%/năm giai đoạn 2012-2021, thay vì mức 30%/năm giai đoạn 2001-2010 ( tất nhiên quy mô cho vay nền kinh tế đã lớn hơn rất nhiều). Không chỉ kiểm soát tín dụng chung toàn nền kinh tế ở mức tăng hợp lý hơn, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng luôn kiểm soát tín dụng bất động sản (BĐS) để tránh xa kịch bản vỡ bong bóng...

Tuy nhiên, bước sang năm 2021, do mặt bằng lãi suất thấp nên một lượng tiền nhàn rỗi lớn đổ vào bất động sản. Đi kèm, tăng trưởng tín dụng cho riêng mảng BĐS cũng đột ngột tăng trở lại xu hướng cao. Cụ thể hơn, theo số liệu của NHNN, đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021 (cao hơn mức tăng 14,5% tín dụng chung toàn ngành ngân hàng). Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Cú giảm cho vay trong nửa cuối năm 2022 do cạn room tín dụng và chính sách kiềm chế lạm phát cùng với sự đóng băng của thị trường trái phiếu ... đã khiến các doanh nghiệp bất động sản vốn xưa nay phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu trở tay không kịp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản liên tục “kêu cứu”.

Báo cáo cập nhật về ngành ngân hàng 2023 của CTCP Chứng khoán SSI dự báo tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng 0,26 % lên 1,71% tại các ngân hàng, với tỷ lệ hình thành nợ xấu tăng lên 1,3% (từ khoảng 1% trong giai đoạn 2020-2022) dưới tác động của lãi suất cho vay cao hơn. Còn theo Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ bất động sản đi xuống cùng với triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu, nhưng khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của ngân hàng trong những năm qua.

Nhóm phân tích cho rằng sẽ có sự gia tăng nợ xấu và chi phí tín dụng trong vài quý tiếp theo do rủi ro từ vĩ mô thế giới ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng ngành xuất nhập khẩu cũng như triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam và chu kỳ đi xuống của ngành bất động sản và những rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp.Với tỷ trọng dư nợ bất động sản và xây dựng chiếm xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.