Cách xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất

Giá khởi điểm của quyền sử dụng đất được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường theo mục đích sử dụng mới của khu đất tại thời điểm có quyết định bán của cơ quan, người có thẩm quyền.

Ông Nguyễn Huy Long đang công tác tại Sở Tài chính. Trong quá trình thực hiện, quản lý tài sản công ông gặp một số vướng mắc như sau:

Thực hiện theo quy định tại Nghị định số 167/2017/NĐ-CP của Chính phủ, ở địa phương đã phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý cơ sở nhà, đất đối với trụ sở làm việc cũ (Chi cục thuế) bằng hình thức: Bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mục đích sử dụng đất đối với Chi cục thuế là đất thương mại dịch vụ, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ có trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm.

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 11 Nghị định số 167/2017/NĐ-CP của Chính phủ: “6. Việc tổ chức bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá và quy định tại Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP”.

Theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP của Chính phủ, thì khi xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với trụ sở Chi cục thuế chỉ có cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (không có cho thuê đất trả tiền hàng năm).

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2013, thì Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm (thẩm quyền chọn lựa hình thức cho thuê đất thuộc địa phương quyết định).

Bên cạnh đó, Kết luận số 36-KL/TW ngày 6/9/2018 của Bộ Chính trị thì tiến tới thực hiện chủ yếu hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, đảm bảo nguồn thu ổn định, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Theo ông Long, Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP của Chính phủ chỉ quy định cách xác định giá khởi điểm, không quy định hình thức cho thuê đất. Việc chọn hình thức cho thuê đất phải theo Luật Đất đai 2013 và chủ trương, định hướng của Bộ Chính trị tại Kết luận số 36-KL/TW ngày 6/9/2018.

Ông Long hỏi, trên cơ sở nêu trên, ở địa phương thực hiện bán tài sản trên đất và cho thuê đất trả tiền hàng năm thông qua hình thức đấu giá đối với trụ sở Chi cục thuế có phù hợp hay không?

Bộ Tài chính trả lời vấn đề này như sau:

Tại Khoản 6 Điều 11 Nghị định số 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ quy định:

"Điều 11. Bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

6. Việc tổ chức bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá và quy định tại Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP."

Tại Điểm a Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 của Chính phủ quy định:

"Điều 24. Bán tài sản công theo hình thức đấu giá

2. Xác định giá khởi điểm:

a) Đối với tài sản là trụ sở làm việc...

Giá khởi điểm của tài sản trên đất phải bảo đảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại; giá khởi điểm của quyền sử dụng đất thuộc trụ sở làm việc được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường theo mục đích sử dụng mới của khu đất tại thời điểm có quyết định bán của cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định hiện hành về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, không thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tương ứng với mục đích sử dụng mới nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định".

Căn cứ quy định trên, đối với đất, nhà, công trình và các tài sản khác gắn liền với đất là tài sản công và thuộc đối tượng, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 167/2017/NĐ-CP thì trường hợp thực hiện bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc xác định giá khởi điểm được thực hiện theo đúng quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP.

Trong đó, giá khởi điểm của quyền sử dụng đất được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường theo mục đích sử dụng mới của khu đất tại thời điểm có quyết định bán của cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định hiện hành về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Nghị định số 167/2017/NĐ-CP, Nghị định số 151/2017/NĐ-CP không có quy định xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền hàng năm.