Dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Bổ sung phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Sáng 30/8, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Làm rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất

Một trong những vấn đề được quan tâm là nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158).

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng. Một số ý kiến cho rằng, phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật chỉnh sửa quy định tại các điều, khoản tại mục 2 chương XI về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước nhưng chưa quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất”.

“Có ý kiến đề nghị không quy định về các phương pháp định giá đất tại dự thảo Luật. Có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư”, ông Thanh nói.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo Luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất.

Theo đó, bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành.

Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng.

Đồng thời, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Tránh lách luật áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá

Cũng theo ông Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến đề nghị làm rõ trường hợp nào là qua đấu giá, trường hợp nào là qua đấu thầu và trường hợp nào là không qua đấu giá và đấu thầu.

Về các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, có 2 phương án được thiết kế.

Phương án 1 giữ như dự thảo luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, tương ứng với phương án 1 của điểm e và điểm g khoản 3 Điều 79. Theo đó, quy định 2 trường hợp đấu thầu.

Một là, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 124 của Luật này mà có hai nhà đầu tư trở lên cùng nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại một địa điểm trong thời hạn theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Hai là, dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5 ha trở lên tại khu vực đô thị. Tương ứng với phương án này là phương án 1 của Điều 124 và phương án 1 của Điều 125.

Về phương án này, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy định tại dự thảo luật và các luật có liên quan, bảo đảm chặt chẽ về quy trình, điều kiện xác định có một hay từ hai nhà đầu tư đăng ký thực hiện để tránh trường hợp “lách luật” áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.

Phương án 2 giữ như dự thảo luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp thứ 25, sửa đổi theo hướng quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu phải xác định một hay hai nhà đầu tư đăng ký thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.