Đưa đất đai về giá trị thực, phát triển thị trường bất động sản minh bạch

Phương pháp xác định giá đất; xây dựng giá trị bảng giá đất theo nguyên tắc giá thị trường; đưa đất đai về giá trị thực để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, lành mạnh và an toàn... là những vấn đề nổi bật được nhiều đại biểu cho ý kiến thảo luận.

Xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất

Về phát triển quỹ đất, đại biểu Đoàn Thị Hảo (Thái Nguyên) cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa làm rõ cơ chế để có thể phát huy được nguồn lực của tổ chức phát triển quỹ đất. Thực tiễn thời gian qua, mô hình Trung tâm phát triển quỹ đất chưa phát huy được vai trò trong việc tạo quỹ đất; hoạt động còn mang tính cục bộ; các cơ chế tài chính cho hoạt động còn vướng nhiều thủ tục về cấp vốn, hoàn vốn, hoàn trả chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chi phí tổ chức đấu giá, đấu thầu; thiếu sự hỗ trợ, tham gia của hệ thống ngân hàng trong việc bố trí nguồn tiền cho tổ chức phát triển quỹ đất… Do đó, đại biểu Đoàn Thị Hảo đề nghị tạo hành lang pháp lý đủ mạnh, đặc biệt, có cơ chế huy động, hỗ trợ nguồn vốn như trình tự, thủ tục về tài chính thuận lợi để các trung tâm phát triển quỹ đất hoạt động hiệu quả; đồng thời, nên ban hành quy định phương thức thực hiện dự án phát triển quỹ đất.

Nhấn mạnh thực tiễn quản lý sử dụng đất thời gian qua đặt ra nhiều vấn đề vướng mắc cần được tháo gỡ, đại biểu Nguyễn Thị Mai Thoa (Hải Dương) cho rằng, dự thảo luật đã đặt ra một số quy định mang tính chất nguyên tắc trong quản lý, sử dụng đất đa mục đích tại các điều quy định về các khoản thu tài chính từ đất đai, chế độ sử dụng đối với đất rừng sản xuất, đất phòng hộ, đất rừng đặc dụng... “Tuy nhiên, dự thảo Luật và dự thảo Nghị định mới chỉ đề cập đến đất quốc phòng-an ninh, một số loại đất rừng, chưa quy định cụ thể đối với các loại đất khác về việc sử dụng đa mục đích, vì vậy đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu để quy định cụ thể hơn tại các điều khoản liên quan”, đại biểu Nguyễn Thị Mai Thoa nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, đại biểu Nguyễn Thị Mai Thoa cũng cho rằng, một trong những vấn đề khó xác định trong chế độ quản lý, sử dụng đất đa mục đích là xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất, nhất là trường hợp sử dụng đất hỗn hợp. Do đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu để bổ sung nguyên tắc, khuyến khích người sử dụng đất đa mục đích bằng cách ưu đãi về nghĩa vụ tài chính đất đai đối với mục đích sử dụng thứ hai, thứ ba của thửa đất để tăng hiệu quả sử dụng đất trong những trường hợp sử dụng phù hợp với quy hoạch, không làm ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chính, không ảnh hưởng tới môi trường sinh thái và việc sử dụng đất của người sử dụng đất xung quanh.
Quan tâm đến vấn đề đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (Lạng Sơn) cho rằng, phần lớn đồng bào dân tộc thiểu số ở nước ta có đời sống gắn liền với sản xuất nông lâm nghiệp. Đất đai là sinh kế chính, quan trọng nhất, chi phối mạnh nhất tới cuộc sống của đồng bào. Theo số liệu của Chính phủ, hơn 696.000 hộ dân tộc thiểu số thiếu đất ở và đất sản xuất, chiếm hơn 20% tổng số hộ gia đình dân tộc thiểu số.

Chỉ ra trong 245 điều của dự thảo Luật, có 6 điều quy định trực tiếp đến đồng bào dân tộc thiểu số, nhưng chưa có những quy định riêng mang tính đột phá để giải quyết dứt điểm những hạn chế, khó khăn về đất đai cho đồng bào, đại biểu đề nghị Quốc hội xem xét quy định một chế định riêng trong dự thảo Luật để bảo đảm quyền tiếp cận về đất đai cho đồng bào. Chế định này bao gồm quy định trách nhiệm bảo đảm đất đai, việc tạo quỹ đất để hỗ trợ đất cho đồng bào; ấn định cụ thể lộ trình giải quyết dứt điểm tình trạng thiếu đất ở, đất sản xuất của đồng bào.

Đồng thời, quy định về điều kiện giao đất, trong đó có chính sách khuyến khích để cộng đồng dân tộc thiểu số nhận đất có rừng nghèo, rừng ở nơi xa, khó quản lý bảo vệ; về cơ chế tài chính, trong đó có các quy định về miễn, giảm, giãn nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cho đồng bào.

Đưa đất đai về giá trị thực

Liên quan đến việc xác định giá đất, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Ninh Bình) nêu, việc quy định giá đất sát với thực tiễn là cần thiết và cần công khai, minh bạch, thực hiện trách nhiệm giải trình trong trường hợp thu hồi đất, “phương pháp định giá đất dù theo cách nào cũng phải đồng bộ”. Dự thảo luật phải nêu rõ quy định cơ quan nào có quyền giải quyết tranh chấp khi có phát sinh mâu thuẫn về giá đất giữa các bên.

Theo đại biểu, dự thảo luật đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp định giá đất, trách nhiệm của cơ quan định giá đất, thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính, xác thực sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. Bỏ khung giá đất để đưa đất đai về giá trị thực. Xây dựng bảng giá đất, định giá đất sát với giá thị trường để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên, nguồn lực đất đai; giải quyết hài hòa quyền, lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, an toàn.

Cho rằng một số quy định về giá đất "chưa thật sự cụ thể", đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát kỹ lưỡng dự thảo luật để thể chế hóa đầy đủ, chặt chẽ chủ trương của Đảng; trong đó, cần nghiên cứu bổ sung các quy định để giải quyết thấu đáo một số vấn đề thực tiễn đặt ra. Nếu bỏ khung giá đất, người sử dung đất phải trả thêm tiền thuế phí, làm cho giá bất động sản tăng lên, khả năng tiếp cận sở hữu nhà, đất của người có thu nhập thấp, yếu thế sẽ khó khăn, do đó, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị: “Cần có quy định cụ thể về giảm tỷ suất thuế, có cơ chế để tiếp tục phát triển chính sách xã hội đối với người có thu nhập thấp và người yếu thế”.

Còn theo đại biểu Đoàn Thị Hảo, cần có phương pháp để xây dựng giá trị bảng giá đất theo nguyên tắc giá thị trường, quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị có liên quan trong xác định giá đất. Cần quy định cơ chế hoạt động độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất và các thành viên của hội đồng này, tăng tỷ lệ thành viên hội đồng là các chuyên gia tư vấn độc lập, đồng thời xác định rõ "quyền đi đôi với trách nhiệm" của mỗi thành viên trong việc đưa ra ý kiến thẩm định giá đất...

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung quy định tăng cường trách nhiệm của các cơ quan Trung ương trong định giá đất, đặc biệt khi xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh, thẩm định việc ban hành bảng giá đất tại các địa phương; làm rõ trong trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện dự án tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân tập trung đất đai.

Nhấn mạnh đất đai là một trong những vấn đề mà nhân dân, cử tri phản ánh, khiếu kiện nhiều nhất, đại biểu Nguyễn Anh Trí (Hà Nội) cho rằng, vấn đề bỏ khung giá đất, bỏ khung giá quyền sử dụng đất là việc rất nên làm theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW để giải quyết những bất hợp lý, tồn tại lâu nay, làm tắc nghẽn quá trình đền bù, giải tỏa để thực hiện các dự án. Ban soạn thảo cần có quy định cụ thể về thủ tục, quy trình thực hiện, phương pháp xác định giá quyền sử dụng đất để “rũ bỏ” khung giá quyền sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo chặt chẽ, tiện lợi và hiệu quả.

Đối với vấn đề chia đất, phân lô, bán nền, đại biểu Nguyễn Anh Trí cho rằng, đây là cách làm lạc hậu, gây tốn kém quỹ đất, dễ tiêu cực, đặc biệt là “xây dựng lô nhô, lắt nhắt, phá vỡ cảnh quan, phá vỡ quy hoạch”. “Đất nước ta đã trải qua vài thập kỷ để tạo nên một kỷ nguyên nhà ống mà nguyên nhân ban đầu là do phân đất, chia đất với một mặt tiền bám đường khoảng 5m, thậm chí có nơi chỉ còn 3m, mà chiều dài thì hàng chục cho đến hàng trăm mét. Cùng với việc sửa đổi Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, cần chấm dứt kỷ nguyên nhà ống bất hợp lý, mất mỹ quan ở Việt Nam hiện nay; việc quy hoạch đất đai phải cần chuẩn xác để nhân dân có nơi sống tốt, hợp lý và đẹp nhất có thể”, đại biểu Nguyễn Anh Trí nêu.