Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2025?

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản 2025 được hỗ trợ bởi nhiều quy định mới, vì vậy sẽ có nhiều biến động, với các kịch bản phát triển khác nhau.

Ông Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - nhận định, năm 2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư có một “cú đội giá”. Nếu các chung cư trung cấp trước giai đoạn 2022-2023 dao động quanh mức 35-40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024 giá tăng mạnh lên mức 65-70 triệu đồng/m2, nhất là ở Hà Nội.

Thị trường đất nền cũng ghi nhận sự “sốt, nóng” về giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như: Tại huyện Hoài Đức, giá đất đã tăng 81%; huyện Đông Anh tăng 53%; huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm 2023.

Trong khi đó, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) có dấu hiệu bão hòa, nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh.

Chính vì vậy, ông Chung đưa ra dự đoán, từ năm 2025-2030, thị trường bất động sản có khả năng sẽ có 3 kịch bản.

Với kịch bản trung tính, thị trường sẽ phát triển sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Theo ông Chung, đây cũng là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Với kịch bản không thuận lợi, thị trường sẽ phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít khả năng xảy ra nhất.

Với kịch bản tích cực, thị trường sẽ bùng nổ. "Kịch bản này có thể xảy ra nhưng không lớn", ông Chung nói.

Cũng theo ông Chung, thời gian tới, các cơ quan chức năng cần hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản, đẩy mạnh trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống; cũng như sớm ban hành những văn bản hướng dẫn các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản...

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cũng đưa ra dự đoán, 2025 sẽ là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường được tháo gỡ, tuy không phải toàn bộ. Những dự án đáp ứng quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung cầu.

Về giá bán, từ cuối năm 2024 đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, do đó giá đất dự báo vẫn ở mức hợp lý. Tuy nhiên, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì có thể đẩy áp lực vào giá.

“Bởi vậy, tôi đưa ra 2 kịch bản. Nếu chúng ta điều tiết tốt thì thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn, thị trường sẽ lại khó khăn”, ông Đính nêu quan điểm.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land thì cho rằng, giai đoạn 2025 - 2026, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ có độ trễ trong phục hồi. Do đó, bà Khanh dự báo nguồn cung trong 2 năm này sẽ cao hơn 2024, nhưng không tới mức dư thừa.

Còn về sức cầu, mặt bằng giá đã có những điều chỉnh so với trước đây. Chủ đầu tư cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, phù hợp với từng đối tượng người mua nhà.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, phân tích: Trong vòng 2 năm thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn.

Cụ thể, cuối năm 2024, thị trường ở giai đoạn thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý I/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Từ quý II đến quý IV/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.