Gỡ “nút thắt” trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ

Do khó khăn về ngân sách, cũng như các cơ chế, chính sách, nên việc thu hút đầu tư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Quảng Ninh trong những năm qua còn gặp nhiều khó khăn. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP, trong đó đã tháo gỡ được hầu hết những khó khăn, vướng mắc đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây.

TP Cẩm Phả hiện là địa phương có số nhà chung cư nhiều nhất tỉnh, với 20 nhà chung cư cũ, cao từ 2 đến 5 tầng được xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Trong đó, 18/20 nhà đã được UBND thành phố thanh lý cho các hộ dân; 2 nhà chung cư vẫn do ngành Than quản lý. Do được xây dựng từ lâu, nên hiện nay tất cả các chung cư cũ đều đã xuống cấp, hư hỏng. Qua thực hiện kiểm định của Sở Xây dựng, 15 chung cư thuộc diện cấp C (khả năng chịu lực của một bộ phận kết cấu không thể đáp ứng nhu cầu sử dụng bình thường) và 5 chung cư thuộc cấp độ D (cấp độ nguy hiểm cao nhất theo thang tiêu chuẩn an toàn kết cấu công trình). Ở cấp độ D, khả năng chịu lực của kết cấu không thể đáp ứng được nhu cầu sử dụng, nguy hiểm và cần phải di dời, phá dỡ, để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Trước thực trạng chung cư xuống cấp, TP Cẩm Phả đã có chủ trương sửa chữa, cải tạo đối với chung cư cấp C. Còn đối với chung cư cấp D sẽ mời gọi các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng mới. Tuy nhiên chủ trương này đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, như: Không thể đạt được sự thống nhất của 100% chủ sở hữu; quy định bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư hiện hành không còn phù hợp; khó mời gọi nhà đầu tư tham gia do nhiều chung cư diện tích nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới không có hiệu quả kinh tế...

Điển hình là dự án chung cư CC1 tại phường Cẩm Thủy do 1 doanh nghiệp ngành Than đầu tư xây mới thay thế chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm, với nhiều chính sách ưu đãi. Tuy nhiên, khi chung cư hoàn thành, người dân lại không đồng thuận về nhận căn hộ mới, với nhiều nguyên nhân như: Chất lượng công trình chưa đảm bảo, giá xây dựng quá cao, thiết kế công năng sử dụng các căn hộ không phù hợp...

Bà Nguyễn Thị Hưng (khu Tân Lập 7, phường Cẩm Thủy), cho biết: Dự án không đạt được sự đồng thuận, nên kéo dài hơn 7 năm qua, khiến cho đời sống người dân rất khó khăn. Hiện nay, 59 hộ dân trước đây sống ở chung cư cũ vẫn phải ở nơi tạm cư do thành phố bố trí. Do là nơi ở tạm, nên điều kiện sinh hoạt ở đây rất khó khăn, bất tiện. Chúng tôi mong muốn Nhà nước có chính sách tái định cư để sớm ổn định cuộc sống.

Thời điểm năm 2014, tỉnh Quảng Ninh còn khoảng 60 chung cư cũ cao từ 2-5 tầng, đa số xây dựng từ những năm 1960-1990, tập trung chủ yếu ở Hạ Long, Uông Bí và nhiều nhất là ở Cẩm Phả. Để triển khai việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2015-2025, thời điểm đó, tại Thông báo số 1669-TB/TU ngày 19/6/2015 của Thường trực Tỉnh ủy, đã yêu cầu các cấp ủy đảng, chính quyền, các sở, ban, ngành, xác định việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp là một vấn đề cấp bách, có tính xã hội lớn, phức tạp, Nhà nước phải có trách nhiệm đứng ra tổ chức thực hiện, nhằm cải thiện, nâng cao điều kiện ở và sinh hoạt của người dân, đảm bảo sự an toàn tính mạng con người.

UBND tỉnh đã ban hành Quyết định 4500/QĐ-UBND ngày 30/12/2016 phê duyệt Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hỏng, xuống cấp trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2021 và ngoài năm 2021. Trong đó, sẽ từng bước cải tạo, xây dựng lại, xóa bỏ 60 khu nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, đảm bảo an toàn, cải thiện điều kiện ở, sinh hoạt của người dân.

Thực hiện chỉ đạo của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, các sở, ngành chức năng và địa phương đã cùng nỗ lực vào cuộc. Đến nay, việc cải tạo, xây mới lại chung cư cũ của Quảng Ninh đã có những chuyển biến, một số khu chung cư được xây mới lại tại các phường Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo của TP Hạ Long... Tuy nhiên, đây vẫn là những con số quá khiêm tốn và chỉ tập trung ở những nơi có vị trí đắc địa, gần đường lớn, quốc lộ. Hiện trên địa bàn tỉnh vẫn còn hàng chục chung cư, phần lớn liên quan đến ngành Than, hoặc do địa phương quản lý, nhưng việc cải tạo xây mới vẫn ì ạch.

Nếu như trước đây, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều vướng mắc, khó khăn về cơ chế chính sách, về các chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và xây dựng bị khống chế theo quy định, dẫn đến tiến độ triển khai rất chậm, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, cuộc sống sinh hoạt và sự an toàn của cư dân... Mới đây nhất, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 1/9/2021 đã tháo gỡ được hầu hết những “nút thắt” nêu trên.

Một trong những điểm mới của Nghị định là quy định rõ các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại mà không cần sự đồng thuận của 100% cư dân. Đồng thời, Nhà nước đứng ra lập quy hoạch chi tiết; chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tham gia vào quy hoạch và được tham gia lựa chọn chủ đầu tư... Nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó quy mô dân số phải đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện.

Như vậy, cơ chế, chính sách đã được tháo gỡ. Nút thắt lớn nhất còn lại ở đây là hệ số đền bù. Người dân thì vừa muốn cải tạo nhà ở, vừa muốn đền bù cao, còn doanh nghiệp thì phải tính đến bài toán kinh tế. Vì thế, cần có một trọng tài trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân và doanh nghiệp, thay vì để doanh nghiệp tự thỏa thuận mức giá đền bù với từng hộ dân. Vị trọng tài đó không ai khác chính là Nhà nước, là chính quyền các địa phương. Có như vậy, các tòa chung cư cũ, xuống cấp mới dần được cải tạo, xây mới.