Tháo gỡ vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất

Từ cuối năm ngoái, thị trường bất động sản khó khăn đã ảnh hưởng tới hàng loạt các lĩnh vực khác.

Do đó, liên tục từ đầu năm tới nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương khẩn trương giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, qua phản ánh, việc tổ chức triển khai các chỉ đạo còn chậm trễ, chưa quyết liệt. Trước tình trạng này, mới đây Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 965 yêu cầu các bộ, ngành, các địa phương tập trung thực hiện các chỉ đạo, tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện quản lý, sử dụng đất.

Đáng chú ý, Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và môi trường trước ngày 25 tháng 10 tới đây, trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44, thuận lợi cho người thực hiện và không gây thất thoát ngân sách nhà nước khi thực hiện định giá đất, quyết định giá đất. Theo ghi nhận của VTVMoney, định giá đất đang tạo ra "điểm nghẽn" rất lớn trên thị trường bất động sản, khiến nhiều dự án chưa thể triển khai hoặc người dân chưa được cấp sổ đỏ.

Lúng túng với phương án định giá đất

Một trong những nguyên nhân khiến việc thẩm định giá đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua có nhiều bất cập là do việc giao dịch bất động sản chưa thật sự minh bạch, còn tình trạng giá trong, giá ngoài, khiến giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giả chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy.

Vừa qua, UBND TP Hồ Chí Minh đã có quyết định về việc ủy quyền cho UBND TP Thủ Đức và các quận, huyện quyết định giá đất cụ thể và thành lập hội đồng thẩm định giá đất, vận dụng theo các cơ chế chính sách theo nghị quyết 73 của Chính phủ. Các chuyên gia nhận định, việc tháo gỡ nút thắt này sẽ khơi thông nguồn cung thị trường.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, nói: "Thứ nhất, chúng ta thấy tính cấp bách của thị trường bất động sản liên quan đến định giá đất, đền bù, giải toả và các vấn đề tắc thị trường liên quan đến vấn đề định giá, đặc biệt liên quan đến dự án. Việc thúc đẩy nhanh để các chính quyền địa phương họ có căn cứ pháp luật đầy đủ để đảm bảo phản ứng nhanh khi thị trường khó khăn".

Việc yêu cầu định giá đất phải khoa học, sát thực tiễn, quy định phải rõ ràng, dễ hiểu theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. được ví như một điểm rơi tạo làn sóng có sức lan toả rộng rãi, tác động tích cực đến thị trường, từ đó mở lối cho hàng ngàn dự án đang bị ách tắc.

Băn khoăn điều kiện chuyển mục đích đất sang làm dự án

Cũng trong Công điện số 965, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương lắng nghe, nghiên cứu, tiếp thu ý kiến trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Thực tế, sau hơn 1 năm lấy ý kiến rộng rãi, dự thảo Luật quan trọng này vẫn còn một số nội dung gây nhiều ý kiến tranh cãi, trong đó có nội dung về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án.

Theo phản ánh từ các doanh nghiệp, tại các quy định hiện hành, nếu muốn làm dự án nhà ở thương mại, thì khu đất có ít nhất 1m2 là ĐẤT Ở, phần còn lại là các loại đất khác, như là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Thế nhưng, theo điều 128 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đã loại bỏ ĐẤT NÔNG NGHIỆP, chỉ có ĐẤT Ở và ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP. Quy định này được cho là khó khả thi, bởi phần lớn các dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.

Ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Everland, cho biết: "Chúng ta cứ nói rằng là Luật quy định như vậy sẽ dẫn tới mua gom đất đai rồi làm dự án tràn lan. Không phải như vậy. Để nhà đầu tư mua gom đất, phải có tiêu chí hẳn hoi. để làm dự án là 1 quy trình chặt chẽ chứ không phải ai muốn làm là làm cũng được".

Ngoài ra, dự thảo còn quy định theo hướng siết hơn khi quy định khi chuyển đổi mục đích sang làm dự án, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Công điện của Thủ tướng của Thủ tướng Chính phủ chỉ rõ, việc tiếp thu lấy ý kiến Luật Đất đai sửa đổi là để các quy định của Luật khi ban hành đi vào cuộc sống phải rõ ràng, minh bạch, dễ hiểu, dễ thực hiện, dễ giám sát, kiểm tra. Đại diện Hiệp hội Bất động sản cho rằng, đây là nội dung rất quan trọng bởi Luật Đất đai là "xương sống", tác động tới nhiều Luật khác. Cho nên, các lo ngại, phản ánh từ phía doanh nghiệp cần được cân nhắc kỹ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết: "Sửa đổi nhưng không triệt để. Điểm nghẽn vẫn còn. Do vậy, chúng tôi nghĩ rằng các cơ quan soạn thảo cũng cần bình tĩnh. Mặc dù rất gấp gáp, vấn đề phải sửa đổi, nhưng phải xem xét việc sửa đổi có thật sự tháo gỡ, khi còn những điểm gợn, tạo ra những rào cản mới. Chúng ta đừng đặt thêm những điều kiện để tạo ra rào cản".

Có thể nói, 2023 là năm quan trọng đối với thị trường bất động sản nói riêng và quản lý đất đai nói chung bởi đây là thời điểm hàng loạt các Luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được dự thảo sửa đổi, đưa ra lấy ý kiến rộng rãi. Công điện số 965 của Thủ tướng Chính phủ một lần nữa thể hiện sự sát sao, quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ hàng loạt vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, hướng tới thị trường bất động sản phát triển bền vững.