Thị trường bất động sản năm 2025: Những động lực từ không gian phát triển mới

Theo chuyên gia, thời gian tới, cấu trúc phát triển thay đổi từ không gian mặt đất sang không gian ngầm, không gian số,... sẽ mở ra cơ hội tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh các luật mới mang tính nền tảng (đặc biệt như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực từ năm 2024, đang dần “ngấm” vào cuộc sống, cùng với việc cải cách bộ máy được triển khai nhanh chóng theo hướng “làm thật, làm luôn, tổng thể,” nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 sẽ có những bước chuyển biến tích cực.

Đặc biệt, cấu trúc phát triển tới đây thay đổi từ không gian mặt đất sang không gian ngầm, không gian biển, không gian số (nhất là mô hình TOD đang được chú trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng giao thông) sẽ mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản, nền kinh tế.

Cơ hội kích cầu tăng trưởng

Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản mùa Xuân lần thứ V” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức, sáng 19/2, Phó Giáo sư-Tiến sỹ Trần Đình Thiên (thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam) nhấn mạnh những nỗ lực của Chính phủ trong năm 2024 như đưa 3 bộ luật quan trọng (là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) vào thực tiễn sớm hơn 5 tháng, được xem là giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế ở thời điểm hiện tại.

Cùng với đó, khung giá đất mới tại một số khu vực cũng đã được điều chỉnh theo hướng tiệm cận giá thị trường, tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp, giá bán sản phẩm và nghĩa vụ tài chính của người dân khi giao dịch bất động sản.

Đặc biệt, hạ tầng giao thông, nhất là các tuyến cao tốc và đường sắt cao tốc đang được đẩy mạnh đầu tư, mở ra cơ hội phát triển cho nhiều khu vực, thay đổi tư duy đầu tư và kéo theo sự dịch chuyển dòng vốn về những thị trường mới nổi.

Trong xu hướng chuyển dịch đó, ông Thiên nhận định thời gian tới, cấu trúc phát triển sẽ thay đổi từ không gian mặt đất sang không gian ngầm, không gian biển, không gian vũ trụ, không gian số,...

Theo ông Thiên, xu thế trên sẽ mở ra cơ hội tăng trưởng cho thị trường bất động sản, tuy nhiên điều quan trọng là năng lực thực thi, triển khai đến đâu.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch, đô thị hoá và chính sách hạ tầng; tài chính; cung - cầu, giá và niềm tin; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch.

Theo đó thời gian qua, các trợ lực chính đã giúp cho thị trường bất động sản phục hồi như: Tăng trưởng kinh tế thế giới cơ bản đi ngang, còn kinh tế Việt Nam năm 2024 - 2025 tăng trưởng khá cao, làm tiền đề bước vào kỷ nguyên mới; kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá, nợ xấu tăng trong tầm kiểm soát.

Cùng với đó là việc đột phát về thể chế chưa bao giờ các bộ luật mới được sửa đổi và ban hành chính thức nhanh chóng như thời gian qua; tinh gọn tổ chức bộ máy; quy hoạch các cấp được ban hành; đầu tư công, chính sách hạ tầng được đẩy mạnh; nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất; mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn…

Những thách thức cần lưu ý

Tuy vậy, Tiến sỹ Cấn Văn Lực cũng lưu ý bên cạnh các cơ hội trên, thị trường bất động sản trong năm 2025 cũng đối mặt với một số thách thức, vướng mắc.

Đơn cử như về vấn đề giá nhà ở vẫn đang ở mức cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân; việc tính tiền sử dụng đất vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án; một số địa phương chưa công bố bảng giá đất mới; việc ban hành văn bản hướng dẫn các luật mới, nghị quyết mới liên quan đến đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản còn chậm.

Còn vướng trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. Việc đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập (giá khởi điểm, năng lực các bên tham gia đấu giá, chế tài...). Cách làm nhà ở xã hội còn có bất cập, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.

Đại diện lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 được dự báo có nhiều cơ hội phát triển nhưng vẫn còn nhiều thách thức phải vượt qua. Thực tế cho thấy mặc dù các luật mới mang tính nền tảng đã có hiệu lực từ năm 2024, tạo ra môi trường pháp lý mới cho thị trường, song mức độ hiệu quả vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp vẫn còn lo ngại về sự chồng chéo, thiếu nhất quán trong các quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư, có thể gây rủi ro cho các nhà phát triển dự án. Ngoài ra, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lãi suất ngân hàng, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề cần tiếp tục có những giải pháp tháo gỡ để thị trường vận hành hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới.

Phó Giáo sư-Tiến sỹ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cũng nêu quan điểm trong bối cảnh tình hình thế giới đầy biến động, việc hiện thực hóa các mục tiêu tham vọng về tăng trưởng, trong đó có thị trường bất động sản, đòi hỏi quyết tâm chính trị mạnh mẽ, chính sách linh hoạt và sự đồng hành của doanh nghiệp nhằm tạo nền tảng vững chắc cho một kỷ nguyên phát triển vượt bậc.

“Tôi cho rằng khi đối mặt với không gian cơ hội mới, những rủi ro có thể xảy ra đối với doanh nghiệp bất động sản rất cần được xem xét thận trọng. Có lẽ, chúng ta còn nhiều việc phải bàn để thị trường bất động sản tạo đà vươn lên,” ông Thiên nói./.