Căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá đất thuê

Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, không phân biệt diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị là bao nhiêu.

Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, ông Nguyễn Văn Phương (Đắk Nông) gặp vướng mắc về xác định giá khởi điểm cho thuê đất trả tiền hằng năm như sau:

Tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 9/9/2016 của Chính phủ quy định: "Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 4 như sau:

"3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê

a) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…".

Tại Thông tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn:

"Điều 1. Sửa đổi Khoản 3 Điều 3

3. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuê

a) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm:

- Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm do cơ quan tài chính xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành…".

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ:

"Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Sửa đổi Điểm a Khoản 4, Khoản 5 và Khoản 6 Điều 4 như sau:

5. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

d) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại khoản này…

6. Trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất, thuê mặt nước

a) Trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền thuê đất, thuê mặt nước của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại được thực hiện theo quy định của Chính phủ về giá đất và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có); trong đó giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm thường trực hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;".

Hiện tại, ở địa phương ông đang xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, thửa đất tính theo giá đất trong Bảng giá đất có giá trị trên 90 tỷ đồng ở địa bàn tỉnh miền núi, vùng cao nhưng không biết áp dụng văn bản nào để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.

Ông Phương hỏi, trường hợp của địa phương việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm có phải do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá cụ thể gửi cho Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định, trình UBND tỉnh phê duyệt hay không?

Bộ Tài chính trả lời vấn đề này như sau:

Tại Điểm a Khoản 3; Điểm d Khoản 5; Điểm a Khoản 6 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 9/9/2016 của Chính phủ, Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ) quy định:

"Điều 4. Đơn giá thuê đất

"3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê

a) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

5. Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

d) Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm".

Căn cứ quy định trên, trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, không phân biệt diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) là bao nhiêu (bằng hoặc cao hay thấp hơn 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại).

Theo đó, đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá.