Có phải xác nhận lại hạn sử dụng đất trước khi chuyển nhượng, tặng cho?

Ông Nguyễn Trường Giang (Bình Thuận) hỏi, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất mà nguồn gốc đất do Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng thuộc điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai thì có bắt buộc phải xác nhận lại thời hạn sử dụng trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hay không?

Theo ông Giang nhận thấy, hiện có 2 quan điểm khác nhau về nội dung trên:

Ý kiến 1: Trường hợp trên khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm (không phải làm thủ tục gia hạn) nên vẫn được xác định là "trong thời hạn sử dụng đất" và đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định tại quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, không cần phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền.

Ý kiến 2: Trường hợp trên khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm (không phải làm thủ tục gia hạn) nhưng phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Đối với vướng mắc khi gia hạn thời hạn sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai năm 2024, căn cứ Khoản này, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn gốc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà hết thời hạn sử dụng đất thì không có quy định gia hạn thời hạn sử dụng đất như thế nào. Hiện có 2 ý kiến:

Ý kiến 1: Trường hợp người nhận chuyển nhượng là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước giao đất trong hạn thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp muốn xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì thực hiện theo Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Trường hợp người nhận chuyển nhượng là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì không có quy định về việc xác nhận thời hạn sử dụng đất.

Ý kiến 2: Trường hợp người nhận chuyển nhượng không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước giao đất trong hạn thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Trường hợp muốn xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì thực hiện theo Điều 65 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Trường hợp người nhận chuyển nhượng không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nguồn gốc đất là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 64 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Ông Giang đề nghị cơ quan có thẩm quyền có hướng dẫn đối với các trường hợp ông nêu trên.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

"a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;".

Như vậy, đối với đất nông nghiệp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai, khi hết thời hạn sử dụng đất (50 năm), thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn mới (50 năm) mà không phải làm thủ tục gia hạn, kể cả khi thực thực hiện các quyền và được quy định tại khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai.

Về gia hạn thời hạn sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nội dung này đã được quy định tại khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể:

"1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc gia hạn sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 172 của Luật này.

Trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất của cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 172 của Luật này mà không phải làm thủ tục gia hạn").

Đề nghị ông liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để giải quyết theo quy định.