Khi nào được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất?

Năm 1993, ông Đỗ Quốc Hưng được UBND huyện cho mượn 7,5 ha đất bãi triều để đắp đầm nuôi trồng thủy sản, thời hạn sử dụng 20 năm. Sau đó, gia đình ông khai phá thêm diện tích để nuôi trồng thủy sản, tổng cộng là 12 ha. Quá trình quản lý, sử dụng không có tranh chấp, hằng năm gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Toàn bộ 12 ha gia đình ông Hưng đang sử dụng đã được đăng ký trong sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê của xã từ năm 1995. Đến năm 2013, khi hết thời hạn cho mượn, UBND huyện không gia hạn với lý do đất nằm phía ngoài đê, gia đình tiếp tục quản lý sử dụng theo hiện trạng từ đó đến nay.

Nay nhà nước có dự án làm đường, lấy vào một phần diện tích đầm, cơ quan đền bù giải phóng mặt bằng của huyện xác định, căn cứ Điều 74, Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, diện tích 12 ha gia đình đang quản lý sử dụng không đủ điều kiện để bồi thường theo quy định. Đối với các công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất nên chỉ được hỗ trợ tỷ lệ 30% theo quy định của tỉnh.

Ông Hưng hỏi, cơ quan đền bù giải phóng mặt bằng của huyện xác định như vậy có đúng không?

Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất

Tại Khoản 1, Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: "1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường".

Tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp".

Tại Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã quy định về bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, 2 và 3, Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101, 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

1. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước".

Căn cứ các quy định pháp luật nêu trên, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương, giấy tờ về quyền sử dụng đất và nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.

Do vậy, đề nghị ông căn cứ các quy định pháp luật nêu trên và liên hệ với cơ quan tài nguyên và môi trường tại địa phương để được giải đáp cụ thể.

Cách tính bồi thường tài sản gắn liền với đất

Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về bồi thường tài sản gắn liền với đất như sau:

Tại Khoản 1, Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất: "1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường".

Tại Khoản 2, Điều 89 Luật Đất đai năm 2013 quy định về bồi thường nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ".

Tại Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất:

"Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2, Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

1. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó: Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

1. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương".

Đề nghị ông nghiên cứu quy định của pháp luật nêu trên và liên hệ với cơ quan tài nguyên và môi trường tại địa phương để được xem xét, giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.