Một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Chỉ thị nêu rõ, trong thời gian qua, tình hình chính trị và kinh tế thế giới có nhiều biến động phức tạp, bất ổn, khó lường, tác động tới nền kinh tế Việt Nam có độ mở rất lớn. Trong bối cảnh đó, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, giúp nền kinh tế phục hồi, đạt mức tăng trưởng tương đối cao so với các nước trong khu vực và trên thế giới.

Việc các cấp, các ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp đã tích cực, nỗ lực thực hiện các Nghị quyết của Đảng, Nhà nước, quy định của pháp luật và sự chỉ đạo, điều hành, các giải pháp, chính sách của Chính phủ về thị trường bất động sản đã giúp cho tình hình kinh tế - xã hội có nhiều chuyển biến tích cực, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẳy tăng trưởng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn thời gian qua sự phát triển của lĩnh vực bất động sản cũng bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập, vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, như: cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa hợp lý, giá sản phẩm bất động sản nhất là giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập của người dân, cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch...

Một số tồn tại, bất cập cần tập trung tháo gỡ là: Hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường; trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài; quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn đã tạo cơ sở cho việc hình thành nên các "dự án ma", các vụ việc lừa đảo khách hàng, mặt khác nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý thông tin về thị trường bất động sản, đồng thời xảy ra tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách nhà nước; công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu quản lý....

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên và tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu: Rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển thị trường.

Không siết chặt tín dụng bất hợp lý, tăng cường kiểm tra, giám sát

Kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; chủ động phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm những hành vi sai phạm theo đúng quy định của pháp luật, chú ý các hành vi trốn thuế trong kinh doanh bất động sản, không để đổ vỡ, bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ, hài hòa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Kết hợp hài hòa, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn, thận trọng, chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, tập trung bảo đảm hiệu quả, quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường; không điều hành chính sách "giật cục", không chuyển trạng thái đột ngột từ "nới lỏng" sang kiểm soát chặt chẽ, hoặc ngược lại.

Các bộ, ngành và địa phương tập trung triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ giải pháp tại Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Tập trung thực hiện các giải pháp nhằm thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tạo ra nhiều công ăn việc làm ở nhiều lĩnh vực, nhiều địa phương; ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

Đánh giá cụ thể, chính xác về tình hình và cung - cầu

Đánh giá cụ thể, chính xác về tình hình và cung - cầu để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh song song phát huy vai trò quản lý của nhà nước, các công cụ chính sách để can thiệp, kiểm soát khi cần thiết một cách phù hợp, kịp thời, hiệu quả, không để tình trạng thao túng thị trường, găm hàng, đội giá...

Xác định các phân khúc thị trường, các nhu cầu, như bất động sản công nghiệp, nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp để có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp, "không hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần".

Phát triển hạ tầng chiến lược để tạo không gian phát triển mới, động lực phát triển mới, thúc đẩy hình thành các công nghiệp, dịch vụ, khu đô thị mới.

Tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán

Tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán để tháo gỡ các vướng mắc, xử lý sai phạm để bảo vệ thị trường, bảo vệ tài sản, bảo vệ con người, không hợp thức hóa sai phạm nhưng đánh giá khách quan, tìm hiểu nguyên nhân, có cơ chế tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn đặt ra.

Làm tốt công tác truyền thông, có hình thức phù hợp hiệu quả, đẩy mạnh giáo dục, bồi dưỡng kiến thức tài chính, kiến thức pháp luật cho nhân dân, trong nhà trường và bằng các hình thức khác.

Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Theo đó, đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản; khẩn trương sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cho phù hợp với Luật Nhà ở.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn trình tự triển khai thực hiện đối với dự án nhà ở, khu đô thị.

Thường xuyên theo dõi sát tình hình, diễn biến của thị trường bất động sản; hàng quý có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước và kiến nghị giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan thành lập tổ công tác để chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc các địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội đối với nội dung chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp và cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.

Chỉ đạo, hướng dẫn, phối hợp với các địa phương thực hiện rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định pháp luật, thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở, khu đô thị và đảm bảo nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn.

Chỉ đạo, hướng dẫn, phối hợp với các địa phương thực hiện rà soát, lập và công bố danh mục các Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ được vay gói hỗ trợ lãi suất 2% thông qua hệ thống ngân hàng thương mại.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu đề xuất các chính sách để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Kiểm soát huy động vốn của các DN bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh đầu cơ, thao túng

Bộ Tài chính khẩn trương sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước, và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Bộ Tài chính phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế đối với bất động sản nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, cương quyết cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản để hỗ trợ, tăng nguồn cung cho thị trường. Theo dõi và đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Thanh tra, kiểm tra và chỉ đạo các địa phương ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật. Kiểm tra, rà soát các chỉ tiêu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phù hợp về quy hoạch đất của các ngành nghề, lĩnh vực đảm bảo hài hoà hợp lý, tránh chồng lấn, phát sinh khiếu kiện.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, giám sát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm đúng quy định của pháp luật; khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.

Công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm theo quy định của Luật Nhà ở trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn.

Rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.

Tổ chức công khai danh mục dự án, quỹ đất, trình tự thủ tục phát triển nhà ở, bất động sản trên địa bàn để kêu gọi đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể dễ dàng tiếp cận và tham gia đầu tư nhà ở, bất động sản.

Tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường. Đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.

Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân

Thực hiện các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trên địa bàn: Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định pháp luật, thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở, khu đô thị và đảm bảo nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn.

Tập trung triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó khẩn trương lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.

Rà soát đối tượng, điều kiện trên cơ sở đó lập và công bố Danh mục các Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ được vay gói hỗ trợ lãi suất 2% thông qua hệ thống ngân hàng thương mại theo quy định của Nghị định về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh.

Phối hợp cùng Ngân hàng Chính sách xã hội tỉnh trong việc rà soát, tổng hợp nhu cầu của đối tượng khách hàng là cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, khoản 10 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP và các văn bản có liên quan, đảm bảo chính xác, phản ánh đúng nhu cầu thực tế của người dân.

Khẩn trương hoàn thành kiểm định đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ còn lại trên địa bàn để xác định các nhà chung cư phải phá dỡ; sớm lập, phê duyệt Kế hoạch, danh mục dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Kiểm soát, phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật.

Ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư

Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Rà soát các dự án có sử dụng đất nhưng chậm triển khai, để hoang hóa, sử dụng sai mục đích, lãng phí đất đai; trên cơ sở đó phối hợp với cơ quan liên quan xem xét, hướng dẫn xử lý theo thẩm quyền và quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật khác liên quan để đưa quỹ đất vào sử dụng hiệu quả, định hướng phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội.