Một số ý kiến tham gia vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tại kỳ họp thứ 7 đang diễn ra, Quốc hội khoá XIII vừa thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Về cơ bản, các đại biểu tán thành với sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung luật này và các luật có liên quan để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, các đại biểu Quốc hội cũng đề nghị tiếp tục rà soát, nghiên cứu để luật hoá những vấn đề đã được áp dụng ổn định trong thực tiễn cũng như xử lý những vướng mắc trong thực tế hiện nay của Luật Kinh doanh BĐS, làm lành mạnh thị trường BĐS... Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh có đại biểu Ngô Thị Minh, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Văn hoá, Giáo dục, Thanh niên, Thiếu niên và Nhi đồng của Quốc hội tham gia phát biểu. Báo Quảng Ninh giới thiệu một số nội dung chính mà đại biểu đã tham gia.

Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ninh Ngô Thị Minh, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Văn hoá, Giáo dục, Thanh niên, Thiếu niên và Nhi đồng của Quốc hội phát biểu.

Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội tiến hành sửa đổi cùng thời điểm với Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và một số luật khác tại kỳ họp này là rất hợp lý vì chúng có mối quan hệ khá mật thiết với nhau. Nhiều vấn đề sửa đổi bổ sung trong dự thảo luật về cơ bản đã phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013 và có nhiều quy định mới, hướng tới việc bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn với các đạo luật có liên quan... Tuy nhiên, Ban soạn thảo cần thiết kế thêm một điều mới, quy định rõ trách nhiệm của cá nhân và tập thể được Nhà nước giao nhiệm vụ tư vấn, phê duyệt, cấp phép, thẩm định các dự án đầu tư BĐS đưa vào kinh doanh trong dự án luật.

Liên quan đến quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 16), đề nghị bổ sung vào phần cuối khoản 1 điều này sau cụm từ: “Hoàn lại số tiền ứng trước của khách hàng” một nội dung: Có bù đắp lãi suất theo lãi suất tiền gửi ngân hàng và khoản 1 Điều 16 được viết lại như sau: “...Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà, công trình xây dựng đúng thời hạn theo thoả thuận trong hợp đồng hoặc bị giải thể, bị phá sản mà chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng thì bên nhận bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước của khách hàng, có bù đắp lãi suất theo lãi suất tiền gửi ngân hàng hoặc thay bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê mua tiếp tục tổ chức việc đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng”. Quy định như vậy sẽ đảm bảo sự trượt giá khoản tiền ứng trước của khách hàng, khắc phục tình trạng nhà đầu tư lạm dụng vốn góp của khách hàng chi không đúng mục đích, để lại hậu quả xấu, gây bức xúc trong xã hội như hiện nay.

Tại khoản 1 Điều 8 quy định “1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng…”. Đại biểu đề nghị ban soạn thảo làm rõ, dựa vào cơ sở nào để đưa ra mức vốn pháp định đối với doanh nghiệp hoặc hợp tác xã khi kinh doanh BĐS là 50 tỷ đồng và cần nghiên cứu căn cứ để đưa ra mức tối thiểu hợp lý và thuyết phục hơn, để văn bản dưới luật phân định quy mô của dự án đầu tư, đưa ra quy định cụ thể các mức vốn pháp định phù hợp với quy mô kinh doanh. Mặt khác, tại khoản 2 điều này quy định kinh doanh nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp là chưa phù hợp với Luật Doanh nghiệp và sẽ không thể quản lý được. Ban soạn thảo cần quy định rõ, nếu chủ đầu tư muốn tham gia kinh doanh BĐS thì nhất định phải thành lập doanh nghiệp, có tư cách pháp nhân để phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi của khách hàng, vì thực tế, BĐS đưa vào kinh doanh là mặt hàng có giá trị lớn, chỉ cần một giao dịch có thể đã chiếm toàn bộ số tiền mà khách hàng phải đầu tư nhiều công sức mới có thể tích luỹ được.

Về thanh toán trong giao dịch BĐS (Điều 18), tại điểm b khoản 1 quy định: “Thanh toán trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua BĐS”. Đề nghị bổ sung nội dung “theo quy định của pháp luật về thanh toán dùng tiền mặt” vào cuối điểm này cho chặt chẽ hơn trong việc thanh toán trực tiếp, hạn chế việc sử dụng tiền mặt theo quy định của pháp luật.

Về nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng (Điều 26), đề nghị bổ sung khoản 6 quy định việc tuân thủ pháp luật của người dân mua nhà, mua công trình xây dựng với nội dung: “6. Tuân thủ đúng các quy định của pháp luật trong mua bán, sử dụng nhà, công trình xây dựng. Chịu trách nhiệm trước pháp luật đối với việc cam kết, kê khai”, để làm rõ trách nhiệm của người mua nhà.

Về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS (Điều 45), tại điểm c, khoản 2 quy định về hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án: “c) Hồ sơ dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật”. Quy định như vậy rất chung chung, gây khó khăn cho người thực hiện. Để phù hợp với Điều 44 trong dự thảo luật, đề nghị sửa lại điểm c, khoản 2 để làm rõ nội dung của một trong số đầu mục quy định đối với bộ hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án như sau: “c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Về chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS (Điều 56), tại điểm b, khoản 1 quy định cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS khi có đủ các điều kiện: “b) Có trình độ từ trung cấp trở lên”. Đề nghị sửa đổi, bổ sung như sau: “b) Có trình độ từ trung cấp chuyên nghiệp trở lên với chuyên ngành phù hợp loại hình hoạt động kinh doanh BĐS”. Bởi vì hành nghề môi giới BĐS đòi hỏi phải có kiến thức cơ bản về đầu tư, xây dựng, đất đai, tài chính… tức là những chuyên ngành phù hợp với hoạt động kinh doanh BĐS.

Bùi Xuân Ninh (VP Đoàn ĐBQH&HĐND tỉnh)