Mua bán nhà hai giá

Xin hỏi luật sư, mua bán nhà hai giá là gì? Những rủi ro khi tiến hành giao dịch này?

Một thực trạng khá phổ biến hiện nay là nhiều hồ sơ nhà đất bị Cục thuế trả lại đề nghị điều chỉnh vì có mức kê khai giá thấp, nhưng sau khi kê khai lại thì giá bán bất động sản tăng lên nhiều lần so với hồ sơ nộp lần đầu. Luật sư đánh giá như thế nào? Theo luật sư cần phải làm gì để hạn chế tình trạng này, giúp thị trường minh bạch và tránh thất thu về thuế?

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 18 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 6 Luật quản lý thuế 2019 quy định về các hành vi nghiêm cấm trong quản lý thuế: “4. Cố tình không kê khai hoặc kê khai thuế không đầy đủ, kịp thời, chính xác về số tiền thuế phải nộp.”

Khoản 5 Điều 143 Luật quản lý thuế 2019 quy định về hành vi trốn thuế: “5. Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”.

Theo quy định tại Luật Quản lý thuế, hành vi kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích giảm số thuế phải nộp là hành vi trốn thuế.

Tùy theo tính chất, mức độ của hành vi mà người nộp thuế có hành vi khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị xử lý hình sự, cụ thể:

· Xử phạt hành chính với hành vi trốn thuế:

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế và hóa đơn, hành vi trốn thuế bị xử phạt như sau:

- Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên theo khoản 1 điểm đ) Sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng không hợp pháp chứng từ; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn; lập thủ tục, hồ sơ hủy vật tư, hàng hóa không đúng thực tế làm giảm số thuế phải nộp hoặc làm tăng số thuế được hoàn, được miễn, giảm;

- - Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

- Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.

Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

· Xử lý hình sự:

Theo quy định tại Điều 200 Bộ Luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 Tội trốn thuế

quy định về hành vi trốn thuế, việc kê khai thuế sai với thực tế hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị xử lý như sau:

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế; nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật;

b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp;

c) Không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán;

d) Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp để hạch toán hàng hóa, nguyên liệu đầu vào trong hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc làm tăng số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm hoặc tăng số tiền thuế được khấu trừ, số tiền thuế được hoàn;

đ) Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn;

e) Khai sai với thực tế hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu mà không khai bổ sung hồ sơ khai thuế sau khi hàng hóa đã được thông quan, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

g) Cố ý không kê khai hoặc khai sai về thuế đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

h) Câu kết với người gửi hàng để nhập khẩu hàng hóa, nếu không thuộc trường hợp quy định tại Điều 188 và Điều 189 của Bộ luật này;

i) Sử dụng hàng hóa thuộc đối tượng không chịu thuế, miễn thuế, xét miễn thuế không đúng mục đích quy định mà không khai báo việc chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan quản lý thuế.

- Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

- Trốn thuế với số tiền dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

- Trốn thuế và thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:

+ Phạm tội có tổ chức;

+ Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;

+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

+ Phạm tội 02 lần trở lên;

+ Tái phạm nguy hiểm.

- Trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Để siết chặt quản lý thuế đối với việc chuyển nhượng bất động sản ngày 12/01/2022, Bộ Tài chính ban hành văn bản số 438/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.Ngày 7/1/2022, Tổng cục Thuế cũng ban hành công văn về tăng cường công tác quản lý thuế hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, các bên trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản cần hiểu được hành vi mua bán hai giá của họ bản chất chính là hành vi trốn thuế và đó là hành vi vi phạm pháp luật theo quy định của Luật quản lý thuế 2019 và Bộ Luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.