Nhiều băn khoăn về quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư

Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa đưa ra thông tin nhằm làm rõ hơn về đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư. Bên cạnh các ý kiến đồng thuận, cũng còn nhiều ý kiến băn khoăn vì chưa rõ quy định nêu trên sẽ ảnh hưởng thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này.

Theo tờ trình Chính phủ về đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình (phương án 1) hoặc theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư (phương án 2). Đây cũng là lý do khiến người dân lo lắng khi lâu nay nhà chung cư thường được coi như tài sản thừa kế, cho nên khi hết hạn sở hữu thì sẽ giải quyết ra sao, thậm chí đang xảy ra hiện tượng người dân chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất.

Phù hợp với pháp luật dân sự

Bộ Xây dựng cho rằng, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu trên dựa trên nhiều cơ sở, trong đó có yêu cầu trong quản lý, sử dụng nhà chung cư vì liên quan tài sản và tính mạng của nhiều người; đồng thời cũng căn cứ vào thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Về phương án 2, không có nhiều ý kiến trái chiều. Còn theo phương án 1, đề xuất của Bộ Xây dựng dựa trên cơ sở đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống. Công trình sẽ xuống cấp theo thời gian, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Do đó, khi hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng. Nếu công trình vẫn còn sử dụng được sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền. Còn nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Điều này phù hợp quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật. Bên cạnh đó, từ thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Vì vậy, cần thiết bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn, vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua; đồng thời cũng tạo thuận lợi cho chỉnh trang đô thị.

Bộ Xây dựng cũng khẳng định rõ, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm và còn đang trong quá trình dự thảo xin ý kiến các bộ, ngành liên quan, do đó người dân không nên quá lo lắng. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể từ 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Còn nhiều ý kiến băn khoăn

Dù Bộ Xây dựng đã giải thích rõ như vậy, nhưng khi được hỏi, nhiều người dân vẫn băn khoăn. Theo bà Nguyễn Thiên Linh (ngụ phường 22, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh), tích cóp mãi bà mới mua được một căn hộ chung cư để cả gia đình ba thế hệ "an cư lạc nghiệp". Gia đình bà đã ở ổn định tại căn hộ 15 năm, nay nếu đề xuất của Bộ Xây dựng được chấp thuận thì chỉ còn 35 năm nữa gia đình bà sẽ không biết đi về đâu. Anh Thế Hà (ngụ chung cư Vinhomes Central Park, quận Bình Thạnh) cho biết: Nếu biết có dự thảo sở hữu nhà chung cư 50 năm, tôi sẽ không bao giờ mua chung cư mà dồn tiền mua miếng đất để xây nhà. Bởi chung cư không chỉ là tài sản mà còn là nơi an cư không chỉ của vợ chồng tôi mà còn là của các con tôi sau này. Giờ chỉ có 50 năm Nhà nước thu hồi thì tôi thật sự lo lắng".

Ông Lê Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Vietcomreal cho rằng, Bộ Xây dựng nên căn cứ theo nhu cầu thực tế của người dân để hoạch định chính sách. Văn hóa của người Việt là an cư mới lạc nghiệp, sống gắn bó trong một cộng đồng với yếu tố tình làng nghĩa xóm cho nên hầu hết người dân muốn ở ổn định lâu dài ở một địa điểm. Bộ có thể thực hiện theo phương án, ở khu trung tâm các đô thị lớn có thể cấp niên hạn sử dụng cho chung cư từ 50-70 năm như dự thảo, hết thời hạn này Nhà nước có thể thu hồi để chỉnh trang đô thị. Còn đối với các khu đô thị mới, vùng ven, được kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội bài bản thì nên để người dân sở hữu vĩnh viễn. Bên cạnh đó, cũng cần lưu ý, nếu dự thảo chính sách thực hiện không khéo sẽ vô tình đẩy giá đất nền lên cao, gây rối loạn trên thị trường bất động sản.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận định, tại thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này đã bị xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng. Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhưng cần bảo đảm quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định về đất đai, về nhà ở.