Nhìn lại năm 2022: Làm lành mạnh thị trường bất động sản

Nguồn cung hạn chế, tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, lượng giao dịch giảm so với đầu năm... đã khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tung ra những gói giảm giá sốc, nhưng tình hình tiêu thụ cũng không khả quan. Mặc dù thời gian gần đây, Chính phủ và các bộ, ngành đã chỉ đạo và ban hành các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc, cần sự vào cuộc mạnh mẽ hơn của các bên liên quan.

Thời gian qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã rơi vào hoàn cảnh khó khăn, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của toàn thị trường. Xét về dài hạn, đây cũng là một phép thử, giúp thanh lọc những nhà đầu tư yếu kém, nhưng quan trọng hơn cần có giải pháp phù hợp để không xảy ra đổ vỡ dây chuyền trên thị trường bất động sản.

Doanh nghiệp “gồng mình” vượt khó

Gần hết năm 2022, thị trường bất động sản tại khu vực phía nam đón nhận nhiều thông tin chào bán gây sốc từ các dự án. Tại dự án Aqua City ở tỉnh Đồng Nai có chính sách giảm giá 50% nếu khách hàng thanh toán nhanh.

Theo đó, căn nhà phố rộng 154m2, trước có giá hơn 12,8 tỷ đồng thì nay được bán hơn 6,8 tỷ đồng. Đó là chưa kể, chủ đầu tư còn có chính sách chiết khấu 30% nếu khách hàng thanh toán sớm 95%, ưu đãi gói hoàn thiện nội thất chiết khấu 1,5 tỷ đồng trừ vào giá bán; cùng với đó là chính sách cam kết thuê lại trong 36 tháng với tất cả các sản phẩm từ biệt thự đơn lập, song lập đến shop house, nhà phố liền kề.

Gây sốc hơn, dự án chung cư Phúc Đạt Connect 2 (tỉnh Bình Dương) ban hành chính sách mua căn hộ được tặng đất. Theo đó, nếu khách hàng mua từ hai căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000m2 đất tại tỉnh Gia Lai. Chương trình áp dụng cho 20 suất mua sỉ đầu tiên và không áp dụng cho căn hộ một phòng ngủ… Một tập đoàn bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng tung ra chính sách chiết khấu đến 40% nếu khách hàng thanh toán 98%, cộng thêm tặng nhiều gói nội thất…

Tuy nhiên, điều đáng ngạc nhiên là, dù đã tung nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn nhưng số lượng giao dịch tại các dự án vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, hai quý gần đây, công ty không có nguồn thu từ các hoạt động bán hàng. Đó là chưa kể, rất nhiều khách hàng đòi hủy hợp đồng, “xin” lại tiền đã đóng trước đó bất chấp bị phạt lãi, khiến doanh nghiệp rơi vào tình cảnh hết sức khó khăn. Để tồn tại, doanh nghiệp đã phải giảm đến 50% nhân sự, 50% lương nhưng nếu tình cảnh này kéo dài, doanh nghiệp cũng khó trụ vững.

Đánh giá chung của Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý III/2022 vẫn chưa được cải thiện, chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.

Cụ thể, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành là 17 dự án với 4.123 căn, số lượng dự án bằng khoảng 34% so cùng kỳ; tổng số dự án đất nền đã hoàn thành là 14 dự án với 708 ô đất nền, bằng khoảng 87,5% so với quý II/2022, giảm mạnh so cùng kỳ; các dự án nhà ở xã hội đã có bước chuyển biến tích cực, nhưng còn khá thấp so với nhu cầu của người dân.

Nghiên cứu thị trường của Công ty DKRA Group cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc đất nền chín tháng đầu năm 2022 chỉ ghi nhận chín dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65,6% so với quý II/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77,8% so với quý trước. Ở phân khúc căn hộ cũng chỉ đón nhận khoảng 4.873 căn được chào bán, giảm 63,8% so với quý II/2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn, giảm 77,5% so với quý trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là pháp lý và tín dụng. Trong khi khủng hoảng về pháp lý tại các dự án chưa được tháo gỡ triệt để thì việc thắt chặt tín dụng khiến thị trường thêm khó.

Lấy lại niềm tin thị trường

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Đỗ Viết Chiến phân tích, có ba nhóm vấn đề liên quan đến chính sách phát triển bất động sản hiện còn nhiều vướng mắc.

Thứ nhất là nhóm tổ chức thực thi pháp luật. Điển hình như các quy định về quyền của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; về quy hoạch đô thị, về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, về chuyển nhượng dự án để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, về ưu đãi phát triển nhà ở xã hội...

Thứ hai là nhóm chồng chéo giữa các văn bản luật với nhau, cụ thể giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ ba là nhóm thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa điều tiết kịp, đó là một số loại hình nhà ở như: condotel, officetel, bất động sản du lịch...

Bên cạnh đó, quy định các bước thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài (có dự án mất tới 5-7 năm mới hoàn thành công trình), khiến doanh nghiệp có thể bỏ lỡ cơ hội kinh doanh hiệu quả.

Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng ban hành công khai, minh bạch quy trình thủ tục về đầu tư xây dựng để người dân, doanh nghiệp có thể nắm bắt, sẵn sàng tham gia thị trường. “Tư duy xây dựng pháp luật không nên quá cầu toàn, nhưng không được cẩu thả”, ông Chiến nhấn mạnh.

Các doanh nghiệp bất động sản đánh giá, năm 2023, thị trường vẫn tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Theo đó, Thủ tướng đã có những chỉ đạo toàn diện đối với các bộ, ngành liên quan.

Cụ thể, yêu cầu Bộ trưởng Xây dựng chỉ đạo, phối hợp các cơ quan, đơn vị chủ động triển khai tích cực, hiệu quả thực hiện nhiệm vụ của Tổ công tác theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ; rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập, gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản; ban hành các văn bản theo thẩm quyền hoặc đề xuất ban hành nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị...

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại và các chủ thể liên quan tổ chức thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về tiết kiệm chi phí, giảm thủ tục hành chính, tăng cường số hóa để cung ứng vốn tín dụng kịp thời cho nền kinh tế; cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định...

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo, phối hợp các cơ quan, đơn vị chủ động rà soát, hoàn thiện các văn bản pháp lý theo thẩm quyền, trường hợp vượt thẩm quyền thì trình Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để tháo gỡ các khó khăn thuộc lĩnh vực đất đai trong triển khai thực hiện phát triển thị trường và các dự án bất động sản.

Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, hiện có đến khoảng 70% số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại bị vướng mắc pháp lý cho nên việc Chính phủ thành lập “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp” mang lại nhiều kỳ vọng trong cộng đồng doanh nghiệp.

Việc thành lập tổ công tác của Chính phủ rất kịp thời, tác động tích cực ngay tức thì và có tính lan tỏa, giúp cho thị trường bất động sản phần nào lấy lại niềm tin và ổn định một bước “tâm lý thị trường, tâm lý khách hàng và nhà đầu tư”, đồng thời tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp phải nỗ lực “tự cứu mình”, giữ “chữ tín” với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh cấu trúc lại doanh nghiệp, cơ cấu lại đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực.

Nhiều chuyên gia bất động sản đều cho rằng, một vấn đề quan trọng cần lưu ý để giúp thị trường phát triển an toàn, lành mạnh chính là định hướng dư luận vì thực chất kinh doanh bất động sản là kinh doanh về niềm tin. Điều này đòi hỏi sự quan tâm đúng chừng mực của lĩnh vực báo chí truyền thông.

Xu hướng bất động sản chủ đạo thời gian tới sẽ tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực, nổi bật là nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và khi nhu cầu nhà ở được giải tỏa, niềm tin sẽ quay trở lại, tạo cơ sở để thị trường bất động sản phát triển ổn định.