Thu thuế cho thuê nhà từ 1/8: Chuyên gia nói về vấn đề khó nhất

Theo chuyên gia, khó nhất của việc thu thuế người cho thuê nhà là xác định được đúng thu nhập chịu thuế. Sự bất bình đẳng trong nộp thuế cũng là vấn đề gây lo ngại.

Thu thuế nhà từ ngày 1/8, chuyên gia mổ xẻ

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 40/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng).

Thông tư chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8 sắp tới. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu có nhà cho thuê trên 100 triệu đồng/năm thì người cho thuê sẽ phải chuẩn bị tinh thần để nộp thuế.

Bình luận về vấn đề này, GS. Hồ Quốc Tuấn - Giảng viên Đại học Bristol (Anh) - cho biết thực ra đây không phải là một luật thuế mới mà nằm trong khuôn khổ các luật thuế hiện hành đã có. Bởi người có phát sinh thu nhập thì phải nộp thuế, theo đúng tinh thần các luật thuế đánh vào thu nhập.

Theo ông Tuấn, không lý do gì các nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, người làm công ăn lương, người kinh doanh, khi phát sinh thu nhập thì chịu thuế, mà người cho thuê nhà lại không.

Tuy nhiên ông Tuấn cũng cho biết, trên thực tế đây là một trong những luật thuế phức tạp và khó tiến hành thu một cách công bằng và hiệu quả nhất. Đơn giản là vì cả người đi thuê và người thuê nhà đều có xu hướng tránh nộp thuế và có rất nhiều phương cách để tránh.

Ông Tuấn dẫn chứng, nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp thuế, tuy nhiên có thực tế là nhiều trường hợp thuộc diện này không khai thuế.

"Câu hỏi là làm thế nào để biết được chính xác thu nhập cho thuê nhà là bao nhiêu? Chẳng hạn, mấu chốt để lách thuế chủ yếu là do nhiều người cho thuê và thuê nhà không cần hóa đơn chứng từ", ông Tuấn nhấn mạnh.

Chuyện này không chỉ diễn ra ở Việt Nam. Ông Tuấn cho biết ngay tại nước Anh - nơi ông đang sinh sống - rất nhiều hoạt động cho thuê nhà mà con số ghi trên hợp đồng cho thuê nhà nhỏ hơn nhiều so với số tiền giao dịch thật.

Trong khi đó, nhìn nhận về vấn đề này, thời gian qua một số luật sư đã lên tiếng cho rằng mức tính thuế 100 triệu đồng/năm, tức hơn 8,3 triệu đồng/tháng không còn phù hợp cũng như tạo ra sự bất bình đẳng. Do đó, Bộ Tài chính cần chỉnh sửa quy định mức này có thể tăng lên 150 triệu đồng/năm và khi mức trượt giá tăng trên 20% thì điều chỉnh.

Lo bất bình đẳng trong nộp thuế

GS. Hồ Quốc Tuấn cũng lo ngại vấn đề nảy sinh ở đây không chỉ là chuyện tránh thuế mà còn là sự bất bình đẳng trong nộp thuế trên thu nhập cho thuê nhà.

Ông Tuấn tiếp tục lấy dẫn chứng ở Anh, rất nhiều công ty chuyên biệt cho hoạt động đầu tư mua nhà (special purpose vehicles - SPV) đang được mở ở Anh vài năm gần đây. Đây là một chiêu thức mới để giảm các khoản thu nhập phải trả thuế. Tuy nhiên chi phí vận hành một SPV không rẻ, bao gồm các chi phí tư vấn thuế, pháp luật và tư vấn vận hành hàng năm.

"Nhiều người thu nhập trung bình, người già về hưu chỉ có thu nhập duy nhất từ cho thuê nhà không thể kham nổi các chi phí ban đầu lớn như vậy. Trong khi đó, với những đại gia có vài chục căn nhà, chi phí đó chỉ là tiền lẻ so với thu nhập từ "vương quốc nhà đất" của họ, khiến phần thuế tiết kiệm được qua SPV sẽ lớn hơn nhiều so với chi phí vận hành", ông Tuấn cho biết.

Theo vị chuyên gia, ngành công nghiệp tránh thuế hợp pháp này tạo ra một nghịch lý: người càng giàu càng ít phải nộp thuế vì họ có nhiều phương tiện, nhận được nhiều tư vấn lọc lõi để tránh thuế, bao gồm cả từ các cựu nhân viên thuế và chính trị gia ra mở công ty tư vấn thuế. Trong khi đó, gánh nặng thuế từ thu nhập cho thuê nhà sẽ đè nặng lên vai tầng lớp trung lưu làm việc vất vả tích cóp được tiền để mua nhà cho thuê.

"Đây là vấn đề toàn cầu, đến nỗi nước Mỹ nhận định rằng tầng lớp trung lưu nước này đang dần biến mất vì đủ loại thuế, phí, nợ vay cá nhân... Do đó, không có lý do gì Việt Nam có thể là ngoại lệ", ông Tuấn bày tỏ lo ngại.

Ông Tuấn nhấn mạnh thêm, không một hệ thống thuế nào là hoàn hảo, nhưng thu không khéo có thể khiến thuế chồng chất lên tầng lớp trung lưu, vốn đang rất cần được nuôi dưỡng ở những nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.

Còn ở góc độ người dân, việc siết chặt thu thuế cho thuê nhà cũng đặt ra nhiều lo ngại. Một số ý kiến đặt vấn đề, khi đóng thuế cho thuê nhà, liệu họ có được khấu trừ chi phí đầu vào như chi phí môi giới, chi phí tài chính, chi phí đầu tư trang thiết bị, sửa chữa hàng năm...

Không ít người cho thuê nhà nhưng vẫn phải chi trả lãi một khoản lãi ngân hàng không hề nhỏ do mua trả góp. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng lo rằng với chính sách thu thuế này, giá cho thuê nhà tăng cuối cùng sẽ khiến người đi thuê chịu thiệt. Trong khi những người đi thuê nhà đa phần đã gặp khó khăn trong việc sở hữu một căn nhà thì việc trả quá nhiều tiền thuê sẽ khiến tích lũy giảm, việc mua nhà ngày càng khó khăn.

Theo Thông tư 40/2021 sắp có hiệu lực từ 1/8 tới, cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng).