Bỏ khung giá đất trong Luật đất đai sửa đổi: Giá đất thế nào là sát thị trường?

Một trong những băn khoăn của dư luận đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là làm thế nào để xác định được giá đất sát với giá thị trường.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất sẽ bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải quy định rõ hơn nữa chi tiết này.

Dẫn chứng về sự chênh lệch giá đất giữa giá Nhà nước và giá thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, giá đất quy định trong bảng giá đất của Nhà nước luôn thấp hơn giá đất thị trường từ 30 - 50%.

Cụ thể, tại TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với giai đoạn 2016 - 2019. Giá đất ở đô thị cao nhất là 162 triệu đồng/m2 như ở đường Nguyễn Huệ, 110 triệu đồng/m2 ở đường Lê Duẩn.

Trong khi, năm 2014, khi đấu giá 3.000m2 đất trên đường Lê Duẩn, giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2, qua 16 vòng đấu giá có đơn vị trả hơn 400 triệu đồng/m2.

"Đây mới là giá đất đại diện do giao dịch thị trường”, ông Châu nói.

Góp ý về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi, GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng cho rằng, trong sửa Luật Đất đai, cần giải quyết thấu đáo quan điểm về giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này khác với lần giao dịch khác, địa điểm này khác với địa điểm khác.

Theo đó, giá trị thị trường phải là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê.

"Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường", ông Võ nói.

Theo ông Võ, các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này. “Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cũng cho rằng, định giá đất là khâu không đơn giản. Để định giá đất sát với giá thị trường, cần phải đáp ứng 5 yêu cầu.

Thứ nhất, phải có cơ sở pháp lý (luật, văn bản dưới luật minh bạch, rõ ràng, tuân thủ đúng quy luật về sự hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế).

Thứ hai, đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp.

Thứ ba, cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác.

Thứ tư, có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ.

Thứ năm, có chế tài xử phạt nghiêm minh.

Ông Long nhấn mạnh, nếu một trong 5 yêu cầu đó không đáp ứng được, sẽ làm cho công tác định giá đất không đạt mục tiêu đề ra. Giải pháp tối ưu nhất là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

“Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra, thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường”, chuyên gia Ngô Trí Long nêu ý kiến.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, quy trình định giá đất đòi hỏi một hệ thống khung giá đất chính xác, hiệu quả và sát với giá thị trường. Để làm được như vậy, cần công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Bên cạnh đó, để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm trở lại.

“Những vấn đề trên được thực hiện nghiêm túc mới giúp hệ thống khung định giá đất hoạt động hiệu quả”, vị chuyên gia nhấn mạnh.