Cần quy định rõ phân loại đất đai làm cơ sở cho lập quy hoạch sử dụng đất

Kiến nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần có quy định rõ việc phân loại các loại đất để làm cơ sở khi lập quy hoạch sử dụng đất, đại biểu Quốc hội cho rằng việc sử dụng phân loại đất này sẽ giúp tránh mâu thuẫn, chồng chéo với các quy định trong các Luật khác, qua đó đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Sớm hoàn thành số hóa cơ sở dữ liệu đất đai

Sáng 9/6, trong phiên thảo luận tại Tổ 2 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết (TP Hồ Chí Minh) nêu thực trạng, có một số loại đất hiện nay không được quy định trong Luật đất đai nhưng lại được quy định ở những luật khác, gây ảnh hưởng rất lớn đến người dân trong thời gian vừa qua.

Thí dụ như các loại đất hỗn hợp, đất khu dân cư xây dựng mới… ở một số khu vực đô thị sẽ khó khăn vì cơ sở để chuyển mục đích sử dụng đất quy định ràng buộc theo Luật đất đai nhưng nếu mà làm theo Luật Quy hoạch thì lại có nhiều loại đất khác, gây lúng túng cho cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương.

Vì vậy, đại biểu kiến nghị dự án Luật đất đai (sửa đổi) cần có các quy định rõ việc phân loại các loại đất và sử dụng phân loại đất này để làm cơ sở khi lập quy hoạch sử dụng đất theo Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản để tránh mâu thuẫn, chồng chéo và không giải quyết được nhu cầu của người dân.

Bên cạnh đó, đại biểu cũng bày tỏ ủng hộ phương án không ban hành bảng giá đất hằng năm. Chính quyền địa phương sẽ cập nhật kịp thời các biến động ở những cái khu vực có biến động lớn, còn lại ở những khu vực không có biến động thì không cần phải lập bảng giá đất này.

Theo đại biểu, nếu như chính quyền địa phương ban hành chậm sẽ ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu thực hiện các thủ tục liên quan đến bảng giá đất.

Về phương pháp định giá đất theo yêu cầu của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cần phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết cho rằng để bảo đảm nguyên tắc này rất khó.

“Hiện nay quy định của luật hiện hành tính theo nguyên tắc giá thị trường mà còn gặp khó khăn trong thực hiện, có nghĩa là chỉ riêng cơ sở để xác định giá đất mà còn khó khăn, bây giờ đơn vị tư vấn và Hội đồng thẩm định giá đất còn phải vừa xác định giá đất và vừa phải cân đối giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư, của người dân nữa thì tôi cũng không biết các đơn vị đó sẽ làm bằng cách nào”, đại biểu nêu băn khoăn.

Từ đó, đại biểu cho rằng phải có một cơ sở để tính toán, bởi nếu quy định chặt chẽ nhưng không khả thi sẽ rất khó trong quá trình triển khai thực hiện.

Ngoài ra, đại biểu cũng đề xuất trong dự án Luật cần phải quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cho rằng, việc số hóa cơ sở dữ liệu đất đai cần phải được triển khai càng sớm càng tốt.

“Trong các phiên thảo luận tại TP Hồ Chí Minh, cũng có nhiều đơn vị đề nghị nếu trong bối cảnh ngân sách khó khăn thì kiến nghị với Chính phủ dành một phần nguồn thu từ tiền sử dụng đất để làm cái công tác này và phải được làm thường xuyên, liên tục và càng nhanh càng tốt”, đại biểu nêu kiến nghị.

Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất kịp thời

Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TP Hồ Chí Minh) nêu rõ, qua thực tế cho thấy, việc rà soát quy hoạch sử dụng đất nếu được thực hiện 5 năm 1 lần sẽ không phù hợp với tình hình phát triển kinh tế-xã hội ở những vùng kinh tế biến động mạnh mẽ.

Do đó, đại biểu đề nghị xem xét áp dụng linh hoạt về thời hạn, định kỳ rà soát phù hợp với từng vùng của địa phương.

Về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đại biểu cho rằng dự thảo Luật cũng đã quy định rất cụ thể các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã-hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định rõ nội hàm, điều kiện, tiêu chí của các dự án này.

Đồng thời, Chương 7 dự thảo Luật cũng đã điều chỉnh cụ thể hơn về các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn, thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.

Theo đại biểu, những nội dung này đã thể hiện đầy đủ tinh thần của Nghị quyết 18 theo hướng có lợi nhất cho người sử dụng đất. Rõ ràng, nghĩa vụ của chính quyền là phải tạo điều kiện cho người dân trong diện thu hồi đất có cuộc sống bằng, thậm chí là tốt hơn ở nơi ở cũ, đại biểu nhấn mạnh.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung thêm quy định đối với trường hợp thu hồi đất xây dựng hạ tầng cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu tập trung người lao động cần thể hiện rõ điều kiện bao gồm xây dựng cả về vật chất và tinh thần, chứ không chỉ quy định đơn thuần là xây nhà, vì hiện nay đời sống tinh thần của người lao động ở các khu vực trên hầu hết còn hạn chế.

Ngoài ra, đại biểu cũng cho rằng cần tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất tham gia ngay từ giai đoạn ban đầu trong quá trình xây dựng phương án bồi thường.

Trong trường hợp tỷ lệ người dân không đồng tình cao, chẳng hạn từ 10% trở lên, đại biểu đề nghị phải giải trình thay đổi phương án. Dự thảo Luật cũng cần có quy định cụ thể về vấn đề này để bảo đảm pháp luật được triển khai thuận lợi trong điều kiện có vấn đề phát sinh.

Đại biểu cũng đề nghị dự án Luật cần làm rõ, cụ thể hơn quy định về áp dụng nguyên tắc “đồng thuận tương đối”. Đại biểu cho rằng, cơ quan soạn thảo đã nhận thức được rằng tỷ lệ thu được mức đồng thuận từ toàn bộ người dân có đất bị thu hồi là không hề cao, bởi nếu đồng thuận thì sẽ không có chuyện phải đi vận động, thuyết phục hay phải tiến hành cưỡng chế.

Do đó, đại biểu đề nghị cần phải quy định nguyên tắc “đồng thuận tương đối” vào dự thảo Luật, cụ thể chỉ cần 80% hoặc 90% chấp thuận phương án thì có thể tiến hành cưỡng chế đối với những trường hợp không đồng ý, không thể chỉ vì sự phản đối thiểu số mà phải chậm dự án, thậm chí có những trường hợp phải tạm dừng.

Tránh tiêu cực trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Góp ý vào dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Minh Đức (TP Hồ Chí Minh) cho rằng, dự thảo đã quy định về vấn đề trách nhiệm của Nhà nước trong việc là cung cấp các thông tin về đất đai, nhưng trừ những trường hợp liên quan đến bí mật nhà nước.

Đại biểu cho rằng, nếu có một số nhà đầu tư bất động sản có thể làm cách nào đó tiếp cận được các thông tin này, và bắt đầu thực hiện chiến lược đầu cơ đất, dẫn đến người dân có thể bán đất giá rẻ trước khi được tiếp cận các thông tin về quy hoạch, và vô hình trung làm lợi cho những đối tượng đầu cơ.

Do đó, đại biểu kiến nghị phải có những quy định chặt chẽ nhất, có văn bản hướng dẫn về việc không được lợi dụng các quy định của Luật Bảo vệ bí mật Nhà nước để dẫn đến thiếu minh bạch các thông tin về đất đai, gây thiệt thòi cho những người sử dụng đất.

Ngoài ra, những quy định về các hình thức BT góp vốn và chuyển giao cũng phải hết sức chặt chẽ và giới hạn các đối tượng để không bị thất thu đất.

Đại biểu nêu thực tế thời gian qua, có các dự án thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng, nhưng một thời gian sau khi thu hồi chưa triển khai dự án thì lại thay đổi mục đích sử dụng đất.

“Có thực trạng thu hồi đất để xây dựng khu vui chơi giải trí chẳng hạn nhưng lại do một quy định nào đó, hoặc do yêu cầu của tỉnh, thành phố đó thì lại chuyển sang thành trung tâm thương mại kết hợp với nhà ở và dẫn đến việc là sự chênh lệch địa tô rất lớn sau khi chuyển đổi mục đích sang đất trung tâm thương mại kết hợp với dịch vụ, nhà thương mại và cuối cùng bán với giá rất cao. Trong khi đó, giá đền bù cho những người dân bị thu hồi đất rất thấp. Chính vì thế dẫn đến tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài”, đại biểu nêu rõ.

Do đó, trong dự thảo Luật, đại biểu cho rằng vấn đề này cần phải được “trói” bằng một quy định rất rõ tại Điều 12, đó là các hành vi bị cấm, trong đó phải quy định rõ thu hồi đất với mục đích quốc phòng, an ninh nhưng phải nghiêm cấm không được chuyển đổi sang các mục đích sử dụng đất khác.