Nên bán hay tặng cho khi sang tên sổ đỏ cho người thân

Bạn đọc Anh Tiến (Thái Nguyên) hỏi: "Tôi muốn sang tên sổ đỏ cho người thân thì nên làm thủ tục bán hay tặng cho?"

Công ty Luật TNHH Youme trả lời: Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Một trong những điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực là hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai hiện hành quy định rõ về vấn đề này, cụ thể tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

"Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại Điểm b khoản này".

Khác với các giao dịch thông thường khác, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất khi đăng ký vào địa chính.

Để biết nên bán hay tặng cho khi sang tên sổ đỏ cho người thân cần phải nắm rõ những điểm khác nhau để từ đó nhận thấy ưu và nhược điểm của từng phương án như sau:

1. Thuế thu nhập cá nhân

* Mức thuế phải nộp

Mặc dù có điểm chung là được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa một số đối tượng như trên, tuy nhiên, trường hợp không được miễn thuế thì mức thuế phải nộp sẽ có sự khác nhau, trong đó:

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

- Khi tặng cho quyền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 16 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất - 10 triệu đồng)

Trong đó, giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất được căn cứ vào bảng giá đất (giá trị tài sản nhận tặng cho là giá đất trong bảng giá đất).

* Người nộp thuế

- Khi chuyển nhượng: Người chuyển nhượng là người nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận để người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay.

- Khi tặng cho: Người nhận tặng cho là người nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác.

2. Lệ phí trước bạ

* Miễn lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022 quy định nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ.

Đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đối tượng trên sẽ không được miễn lệ phí trước bạ.

* Người nộp lệ phí trước bạ

Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là người nộp lệ phí trước bạ nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Từ những phân tích trên có thể thấy việc tặng cho có nhiều ưu điểm hơn vì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, đối tượng là người thân rất đa dạng, không chỉ đơn thuần là những người cùng sinh sống trong một hộ gia đình.

Do đó, tùy thuộc vào từng trường hợp mà các bên có thể lựa chọn giữa tặng cho hoặc chuyển nhượng, nhưng tựu chung lại phương án phổ biến nhất được thực hiện trên thực tế như sau:

Nếu giữa cha, mẹ với con thì chủ yếu là tặng cho; nếu sang tên sổ đỏ giữa anh, chị, em ruột với nhau thì chủ yếu là chuyển nhượng.