Thị trường bất động sản 2011: Một năm nhiều sóng gió

Có thể nói, năm 2011 là một năm ảm đạm của thị trường bất động sản (BĐS) cả nước nói chung và Quảng Ninh nói riêng. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong tình trạng “bi đát” nhất trong vài năm trở lại đây.

Ảm đạm thị trường bất động sản 2011

Đầu năm 2011, thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá BĐS tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%. Đơn cử như các dự án khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8 có giá dao động từ 15 - 25 triệu đồng/m2; khu đô thị Vựng Đâng, Hùng Thắng (TP Hạ Long) từ 11 đến 15 triệu đồng/m2; khu đô thị Chạp Khê, Trưng Vương, Yên Thanh (TP Uông Bí) từ 5 đến 7 triệu đồng/m2 tuỳ từng vị trí và diện tích. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cơn sốt này là do các “cò đất” tạo nên. Từ khoảng giữa năm, Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước cũng gây ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường với việc tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS và tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Điều này khiến nhiều ngân hàng phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn dẫn đến việc các chủ đầu tư hay cả khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà đều gặp khó khăn. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường BĐS. Hầu hết các ngân hàng đều đã từ chối cho vay BĐS, chính yếu tố này đã tác động đến giá đất ở các khu đô thị trên địa bàn tỉnh, giá giảm khoảng 15 - 20%. Số lượng giao dịch thành công được các sàn giao dịch báo cáo với Sở Xây dựng cũng chỉ được tính trên đầu ngón tay, giá trị giao dịch cũng không cao. Tính đến thời điểm cuối năm 2011 tại một số khu đô thị như: Chạp Khê, Yên Thanh (Uông Bí), Phượng Hoàng (Móng Cái) giá giảm tới 25% nhưng giới đầu tư vẫn tỏ ra không mấy mặn mà.

Một góc khu đô thị mới của TP Hạ Long. Ảnh: ĐỖ GIANG

Trên thực tế, một số nhà đầu tư BĐS vốn ít đã rao bán ồ ạt, thậm chí là chấp nhận lỗ. Thế nhưng ngược lại, người trường vốn thì cho rằng đây đang là thời điểm thuận lợi để tiếp tục mua vào đầu tư, đầu cơ. Các chuyên gia cho rằng đây không phải là đợt bán tháo mà do tín dụng được thắt chặt, nhiều nhà đầu tư không có tiền tiếp tục theo đuổi các dự án nên bán để thu hồi vốn, thậm chí là cắt lỗ. Tuy nhiên, việc bán hàng không dễ bởi lượng tiền mặt khan hiếm. Thêm vào đó, thời điểm này các nhà đầu tư không thể ôm BĐS để đầu cơ “lướt sóng”. Chính vì vậy, hầu hết nhà đầu tư đều chuyển hướng đến nguồn hàng đã hình thành, ổn định với vị trí đẹp và hầu như ít còn chú ý đến những dự án sẽ hình thành trong tương lai. Anh Lưu Văn Bằng, phường Hòn Gai, TP Hạ Long, một nhà đầu tư cho rằng: Khi mua một suất đất của các dự án, doanh nghiệp quy định khách hàng chỉ cần đặt cọc tiền, sau đó mới nộp tiền theo tiến độ của dự án. Do đó nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc, sau đó “lướt sóng” ăn chênh lệch nên đã đầu tư vượt quá khả năng tài chính. Khi thị trường trầm lắng không thể “lướt sóng”, áp lực nộp tiền theo tiến độ đè nặng thì họ buộc phải rao bán cắt lỗ nhằm lấy tiền cọc về, thậm chí chấp nhận mất tiền cọc vì không thể tiếp tục theo đuổi dự án nộp tiền theo tiến độ. Bên cạnh đó, việc lãi suất tiết kiệm lên cao cũng khiến nhiều người rút vốn khỏi dự án.

Cơ hội cho năm 2012

Trước những khó khăn trên, tháng 11-2011, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép loại trừ 4 nhóm có nhu cầu vay vốn thuộc lĩnh vực bất động sản ra khỏi tỷ trọng tín dụng phi sản xuất. Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg cho phép mở biên độ tín dụng cho vay BĐS bằng các giải pháp thúc đẩy xây dựng nhà ở xã hội, cho vay mua nhà với người thật sự có nhu cầu... Có thể nói, những quyết định trên phần nào giúp các doanh nghiệp BĐS dễ thở hơn sau một thời gian dài trầm lắng, chịu đựng... dù với họ, cánh cửa nới lỏng ấy vẫn còn quá hẹp.

Năm 2012 mới chỉ bắt đầu nhưng trước những diễn biến trong thời gian qua, người mua đang ngày càng có nhiều cơ hội để sở hữu các tài sản theo đúng giá trị thực. Đặc biệt, đối với những người có tầm nhìn chiến lược và biết cách phân bổ nguồn lực hợp lý, đây sẽ là cơ hội để đón đầu và đi trước thị trường trong tương lai.

Hiểu Trân