Duy trì ổn định thị trường bất động sản

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Ðáng chú ý, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Ðất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý và mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Các phân khúc bất động sản đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Tuy nhiên, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt", thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch,… Ðiều này đòi hỏi các cơ quan quản lý cần triển khai có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan nhằm duy trì ổn định, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững trong tương lai.

Tháo gỡ những vướng mắc

Theo báo cáo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), nguồn cung thị trường bất động sản đã có chuyển biến tích cực nhưng còn hạn chế, cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hòa. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền; về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn; về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí và loại hình.

Tính chung 9 tháng qua, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ; thị trường cũng ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán, trong đó, các sản phẩm có giá bán hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo...

Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng đánh giá, thị trường bất động sản năm 2024 dù còn nhiều khó khăn nhưng về cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Các khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản tiếp tục được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ, thị trường cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện, các phân khúc có dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai. Tuy nhiên hiện nay, tình trạng biến động giá bất động sản cục bộ tại một số phân khúc và khu vực vẫn xảy ra, dẫn đến làm tăng giá chung trên thị trường. Do đó, việc tìm ra giải pháp nhằm phát triển ổn định, bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới cũng là mục tiêu trong phát triển kinh tế đất nước.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết: Qua phân tích, có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Ðáng lưu ý, tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều nơi chưa tốt; xảy ra hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời. Thêm vào đó là hiện tượng tạo giá ảo, "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản khi lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi, thao túng, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Không chỉ vấn đề tăng giá cục bộ, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều vấn đề nan giải, đặc biệt là hàng loạt dự án "đắp chiếu" kéo dài, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và ảnh hưởng tiêu cực đến người dân lẫn doanh nghiệp.

Theo thống kê, riêng thành phố Hà Nội đang có gần 1.500 dự án bị dừng triển khai, còn tại Thành phố Hồ Chí Minh có tới 2.600 dự án. Tình trạng này không chỉ gây thiếu hụt nhà ở mà còn làm suy giảm cơ hội việc làm.

Tuy các cơ quan quản lý đã có những động thái tích cực để tháo gỡ khó khăn, tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đang gặp vướng mắc, bao gồm cả những dự án chậm tiến độ, dự án bị "đắp chiếu", nhưng theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, việc cần thiết nhất hiện nay là xây dựng được một Nghị quyết Quốc hội nhằm tháo gỡ tốt hơn các vướng mắc liên quan đến pháp lý, quản lý và thủ tục hành chính,...

Đồng bộ các giải pháp

"Nghị quyết này sẽ tạo ra khung pháp lý cần thiết để giải quyết triệt để các bất cập hiện tại. Ðây không chỉ là niềm hy vọng của các doanh nghiệp bất động sản mà còn là lời giải cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân. Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, các cơ hội đầu tư và phát triển bị bỏ lỡ. Ðặc biệt, với việc Luật Ðất đai đã được sửa đổi, sắp tới thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều cơ hội mới nhờ các quy định thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng lớn như đường sắt cao tốc hay việc mở rộng mạng lưới đường bộ và đường sắt sẽ trở thành đòn bẩy mạnh mẽ, góp phần hình thành nhiều đô thị, mở ra những cơ hội đầu tư bất động sản trong tương lai" - TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.

Thực tế hiện nay, vướng mắc trong định giá đất đang là vấn đề rất lớn đặt ra đối với các doanh nghiệp bất động sản, hàng loạt các dự án đang "tắc" ở khâu định giá đất. Thậm chí, có nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, nên chưa thể mở bán ra thị trường.

Nghiêm trọng hơn, nếu định giá đất tăng cao, khiến cấu thành giá bán bất động sản trở thành một vòng luẩn quẩn giữa giá nhà và giá đất đối với các doanh nghiệp và thị trường. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục leo thang mà không có điểm dừng. Như vậy, dù giá bất động sản có vẻ tăng trưởng tốt, nhưng thực tế sẽ không có người mua.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Ðính cho rằng, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội. Ðể giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm mở đường cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản.

Ðể thị trường bất động sản phát triển bền vững trong tương lai, quan trọng nhất là các thủ tục hành chính liên quan cần được cải cách mạnh mẽ, từ đó giúp doanh nghiệp nhanh chóng triển khai các dự án, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ.

Bên cạnh đó, các bộ, ngành cũng tiếp tục nghiên cứu bổ sung những quy định mới đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, đồng thời, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định, nhất là ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường,…