Giá chung cư cao ngất ngưởng, người nghèo ngày càng khó mua nổi

Giá bán chung cư tại các thành phố lớn thời gian qua không ngừng tăng, bỏ xa thu nhập của đại đa số người dân.

Giá nhà ngày càng vượt xa thu nhập

Báo cáo quý III/2023 của batdongsan.com.vn cho thấy, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội: Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ chung cư từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Như vậy, sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này tiếp tục được nới rộng.

“Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau thì sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội sẽ lâu và khó khăn hơn”, bà Hằng nói.

Bà Hằng cũng cho biết, theo khảo sát, nhu cầu nhà ở Hà Nội vẫn sẽ duy trì mức cao do tỷ lệ di cư vẫn tăng, cùng với đó là tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hoá cao. Dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157 nghìn hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung nhà ở tương lai chỉ bao gồm 59 nghìn căn hộ các hạng, 9 nghìn nhà ở thấp tầng và 18,7 nghìn nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Sự thiếu hụt là khoảng hơn 70 nghìn nhà ở.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng.

Còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP.HCM có giá bán như vậy.

Còn theo kênh thông tin Batdongsan.com.vn, với giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội đạt 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.

Ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần "cày cuốc" 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Các dữ liệu này cho thấy việc an cư của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM là vô cùng khó khăn. Đứng trước khó khăn về giá nhà tăng cao, theo các chuyên gia, nhiều người dân đã chấp nhận phải đi thuê thay vì mua nhà.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà”.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho rằng giá là rào cản lớn nhất với người mua ở thời điểm hiện tại vì các loại hình bất động sản thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.

Giá rao bán trung bình nhà phố vào quý III/2023 là 333 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, và 209 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Cách nào để giảm giá nhà?

Theo các chuyên gia, cách tốt nhất để hạ giá nhà hiện nay là phải tăng nguồn cung.

Để làm được điều này, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cần thực hiện hai bước quan trọng. Đầu tiên là loại bỏ vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án nhằm đảm bảo rằng các dự án này có thể được triển khai và xây dựng.

Thứ hai là cần giải quyết "bài toán" tín dụng và kích thích dòng tiền qua việc thúc đẩy các chính sách hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thực và giúp doanh nghiệp phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu này.

Trong đó, vấn đề quan trọng nhất là cần giải quyết các khó khăn để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phải chăng, từ đó tăng nguồn cung. Bởi hiện người có thu nhập trung bình muốn mua nhà cũng không có nơi để mua do nguồn cung không đủ, trong khi đó nguồn cung nhà ở cao cấp lại đang thừa.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cần đẩy mạnh xây dựng và nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, bao gồm các tuyến metro. Việc di chuyển thuận tiện sẽ thúc đẩy người dân dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, giảm áp lực nhu cầu nhà ở trong khu vực nội đô. Ngoài ra, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh và đi ngang trong thời gian tới bởi khó có thể tăng giá được mãi.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành cũng cho rằng giá bán nhà ở phụ thuộc vào mong muốn nhà đầu tư, vào mức lợi nhuận kỳ vọng mà các chủ đầu tư đưa ra.

Ngoài ra, giá bất động sản phụ thuộc vào chính sách, pháp lý về bất động sản, nếu chính sách nhanh sẽ góp phần rất lớn trong việc thúc đẩy nguồn cung, khi cung vượt nhu cầu thì thị trường sẽ tự điều tiết, giúp kéo giá sản phẩm bất động sản xuống ngay.

"Pháp lý nhanh sẽ giúp chủ đầu tư giảm được thời gian xây dựng, từ xây dựng 5 năm xuống còn 3 năm sẽ giúp giảm chi phí phát sinh, từ đó kéo giá bán bất động sản giảm", ông Nghĩa nhận định.