Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Minh bạch hóa, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững

Nhờ tập trung, ưu tiên đầu tư cho phát triển đồng bộ hạ tầng, những năm qua, Quảng Ninh là một trong những địa phương có chỉ số cơ sở hạ tầng tốt nhất Việt Nam khi có đến 4 thành phố trực thuộc tỉnh cùng các đô thị phát triển nằm ở các huyện, thị xã. Sự phát triển và tăng trưởng mạnh mẽ của quy mô kinh tế với GRDP kỷ lục 9 năm tăng trưởng 2 con số liên tiếp đã kéo theo bất động sản Quảng Ninh trở thành thị trường sôi động bậc nhất phía Bắc, phát triển tương đối rộng ở nhiều khu vực...

Với mục tiêu sớm đưa các quy định của pháp luật vào cuộc sống, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và quản lí chặt chẽ thị trường này… thực hiện Công điện số 63/CĐ-TTg ngày 26/6/2024 của Chính phủ về đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, UBND tỉnh Quảng Ninh đã sớm chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, lấy ý kiến, ban hành một số Quy định, nội dung cụ thể của Luật nhằm hướng dẫn, áp dụng, tuyên truyền, triển khai trên địa bàn tỉnh.

Đồng chí Nguyễn Mạnh Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng cho biết: Căn cứ vào các quy định của luật, nghị định hướng dẫn, chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở đã tham mưu cho UBND tỉnh tham gia ý kiến gửi Bộ Xây dựng về nội dung nghị định và chủ động dự thảo Quy định cụ thể để lấy ý kiến các đơn vị liên quan. Theo ý kiến phản hồi, ghi nhận bước đầu, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng để góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Điều này, góp phần minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, giao dịch bất động sản; đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh…

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 kế thừa và điều chỉnh bổ sung theo hướng giải quyết các vướng mắc, giảm thiểu thủ tục, công khai, minh bạch, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật. Quy định mới ngoài đồng bộ với Luật Nhà ở năm 2023, Luật Đất đai năm 2024, còn gắn trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong xây dựng được hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản thống nhất, đồng bộ, cụ thể, tạo hành lang pháp lý lành mạnh cho các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể một số điểm mới: Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh; giảm số tiền thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp; chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng phải thông qua tài khoản ngân hàng; siết chặt hơn khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền… Cùng với đó là một số thay đổi mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản như: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, trước khi hoạt động phải gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; các sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện việc cấp Giấy phép hoạt động sàn trước khi hoạt động; các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản…

Luật mới còn bổ sung các hành vi bị cấm để bảo đảm thống nhất với Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và phù hợp thực tiễn như: Nghiêm cấm giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; các giao dịch quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng không đủ điều kiện kinh doanh vẫn kinh doanh diễn ra tràn lan trên thị trường, dẫn đến rất khó kiểm soát…

Thực tế thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đã có các hành vi trái pháp luật gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước, thiệt hại cho các khách hàng là tổ chức, cá nhân như: trốn thuế, ký các hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai trái pháp luật, các hợp đồng bất cân xứng về quyền và lợi ích giữa các bên, vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng như bàn giao bất động sản không đúng thời hạn, không bảo đảm chất lượng xây dựng công trình, chiếm dụng vốn của khách hàng... gây ra các tranh chấp, vi phạm pháp luật, lũng đoạn thị trường, khiếu kiện kéo dài… thực hiện không đúng nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, bình đẳng cân xứng về quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch. Điều này đã gây hoang mang, ảnh hưởng rất lớn đến nhiều cá nhân, tổ chức. Do vậy, từ ngày 1/8/2024, triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ góp phần ngăn chặn, giảm thiểu tình trạng bất cập trước đây.

Thị trường bất động sản được xem là một trong những trụ cột của nền kinh tế, giúp tập trung các nguồn lực, tạo ra tài sản cố định cho quốc gia. Sự phát triển của thị trường bất động sản tạo ra động lực tăng trưởng cho các ngành nghề liên quan (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động...), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và phát triển đô thị, du lịch, dịch vụ cũng như hạ tầng xã hội... Do vậy, việc thực thi các quy định mới của pháp luật về kinh doanh bất động sản là giải pháp thiết thực, hiệu quả, ổn định kinh tế vĩ mô, tạo đà tăng trưởng tốt, nhất là ở những địa phương có đô thị phát triển, bất động sản sôi động như Quảng Ninh.