Sau khi thảo luận lần cuối với các thành viên Chính phủ, Thủ tướng vừa ký ban hành Nghị định số 123/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định đã tăng thêm quyền, trách nhiệm cho chính quyền địa phương trong định giá đất.
Hai phương pháp tính giá đất mới
Nghị định 123 đã bổ sung 2 phương pháp xác định giá đất mới. Đó là phương pháp chiết trừ, là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
Phương pháp mới thứ hai là phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính, để tạo ra sự phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dự được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống, có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch, hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất, trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Được quy định cao hoặc thấp hơn 20% khung giá của Chính phủ
Nghị định mới cho phép UBND cấp tỉnh, lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất, quy định tại Nghị định số 188/2004 và nghị định này để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết, có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể. Đồng thời căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, cho phép UBND cấp tỉnh vận dụng linh hoạt trong giới hạn cho phép, được tăng thêm 20% so với mức giá tối đa và giảm 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ quy định. Trường hợp cá biệt, UBND cấp tỉnh quyết định mức giá cụ thể áp dụng tại địa phương và gửi Bộ Tài chính để báo cáo.
Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định mức giá một số loại đất trồng cây lâu năm cao hơn, nhưng mức tối đa không được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm của vị trí số 1 cùng vùng, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn, ở các vị trí ven các trục đường giao thông chính, các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, UBND cấp tỉnh có quyền: đối với đất ở, mức giá do UBND cấp tỉnh quy định có thể cao nhưng không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định. Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, thì không được vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định.
