Những bất cập trong cấp phép xây dựng

Đến nay, mật độ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt, phủ kín khoảng 25% diện tích đất tự nhiên của thành phố, chủ yếu tập trung tại những khu vực dự án để giao, bán đất. Còn những khu vực dân cư hiện hữu, mật độ quy hoạch chi tiết rất thấp và hầu như chưa có. ở các khu vực dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng đô thị và các khu quy hoạch giao đất tự xây, chất lượng đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng cũng thấp, (nhất là tại các khu vực dự án “đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng đô thị”), phần lớn không đủ thành phần sản phẩm theo quy định. Đơn cử như: Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan; hồ sơ thiết kế đô thị; “Quy định quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng” hoặc “Điều lệ quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng”; các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt thiếu rất nhiều thông tin về các thông số kỹ thuật cơ bản (quy mô công trình; mật độ xây dựng; tầng cao xây dựng; cao độ khống chế; chỉ giới; khoản lùi; diện tích xây dựng...). Nhiều bản đồ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt với nội dung rất sơ sài, thiếu thực tế, không khả thi, gọi là Quy hoạch chi tiết nhưng thực tế mới chỉ đơn giản là một loại bản đồ phân lô đất.

Theo ông Trần Quốc Bảo, Phó trưởng Phòng Quản lý đô thị: Thành phố đã nhiều lần đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện lập bổ sung đầy đủ các thành phần còn thiếu của các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, làm cơ sở cấp phép và quản lý các hoạt động xây dựng của các nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng tới nay vẫn chưa có kết quả, các đơn vị vẫn hứa hẹn hoặc đang lập nhưng tiến độ rất chậm. “Tồn tại về chất lượng quy hoạch đã gây nhiều khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý các hoạt động xây dựng, đặc biệt là công tác cấp phép xây dựng” - Ông Bảo nói.

Điển hình là các khu vực dự án “đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng đô thị” từ Cột 3 đến Cột 8 và từ Yết Kiêu, Cao Xanh đến Hà Khánh. Do chất lượng quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt có nhiều bất cập, thiếu đầy đủ nên sau kết quả báo cáo kiểm tra của UBND thành phố, UBND tỉnh đã có văn bản yêu cầu các chủ đầu tư LICOGI, Ban QLDA các công trình trọng điểm và Công ty XDCT 507 lập bổ sung và điều chỉnh đầy đủ các thành phần đồ án quy hoạch còn thiếu, nhưng tới nay vẫn chưa có kết quả. Qua các cuộc làm việc với PV, hầu hết các đơn vị này đều trả lời lấp lửng: ''Còn đang lập'', hoặc “Còn vướng mắc”.

Cơ quan nhà nước cũng sai thiết kế

Tình trạng chất lượng bản vẽ thiết kế xây dựng không phù hợp quy hoạch, chất lượng kém cũng là nguyên nhân gây khó khăn trong quá trình cấp phép xây dựng. Tư vấn thiết kế nói chung chạy theo số lượng sản phẩm và ý muốn của chủ đầu tư. Rất ít người có ý thức với công tác quản lý của Nhà nước hoặc có trách nhiệm với chất lượng sản phẩm thiết kế. Phổ biến là: Thiết kế tại vị trí không có quy hoạch, thiết kế không tuân thủ quy hoạch CTXD và các quy định quản lý đã được phê duyệt (đặc biệt thường vi phạm về: Mật độ, chỉ giới, tầng cao...), thiết kế không tuân thủ Quy chuẩn và Tiêu chuẩn xây dựng nhiều hồ sơ thiết kế có nội dung, quá sơ sài, chất lượng nghiên cứu kém, cập nhật tùy tiện (mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng v.v... không khớp nhau) quy cách bản vẽ không theo quy định. Nhiều trường hợp được tư vấn sai quy định: Chỉ thuê thiết kế (theo quy hoạch, với số bản vẽ sơ sài đủ quy định tối thiểu để làm thủ tục cấp phép) còn muốn xây như thế nào thì xây hoặc thuê tư vấn lập hồ sơ thiết kế khác (hoàn toàn khác bản vẽ xin cấp phép, không theo quy hoạch...) v.v... Rất đáng tiếc, điều này xảy ra ở bản vẽ của cả các đơn vị thiết kế tư nhân và Trung tâm quy hoạch và thiết kế kiến trúc thành phố.

Những bất cập trong nội dung giấy chứng nhận QSDĐ gây ra nhiều tình huống phải xử lý kéo dài thời gian cấp giấy phép xây dựng, dẫn đến việc chủ hộ khởi công xây không phép v.v... Có trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp do tách thửa không theo quy hoạch chi tiết CTXD đã có tại lô đất đó; có trường hợp, thực địa vẫn là đất rừng, đất nông nghiệp (không có nhà ở), quy hoạch xây dựng tại đó không được xác định là đất ở nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận là đất ở... Những bất cập trên dẫn đến không thể cấp phép xây dựng được (mặc dù giấy chứng nhận cấp là đất ở); khó khăn cho việc xử lý cấp phép xây dựng theo quy hoạch được duyệt; làm phá vỡ quy hoạch xây dựng được duyệt hoặc phải gò ép (thậm chí bỏ qua) quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng để điều chỉnh quy hoạch xây dựng cho phù hợp giấy chứng nhận đã cấp...

Năng lực quản lý yếu kém của cấp phường, xã cũng khiến cho việc cấp phép xây dựng càng trở nên phức tạp. Có phường, cứ dân có đơn sửa chữa nhà ở là xác nhận chuyển lên Phòng Quản lý đô thị (trong khi, nhiều hộ khác ngang nhiên san gạt mặt bằng, xây dựng nhà không phép lại không kiểm tra xử lý). Công tác kiểm tra, xử lý những vi phạm trật tự xây dựng đô thị là trách nhiệm chính và thường xuyên của chính quyền phường sở tại và đội Thanh tra XD và TTĐT, nhưng theo ông Trần Quốc Bảo, khi thực hiện trách nhiệm này, nhiều đơn vị không chủ động làm, thường xuyên mời Phòng QLĐT cùng đi kiểm tra (cả những trường hợp rất thông thường) làm mất rất nhiều thời gian dành để giải quyết nghiệp vụ chính của phòng QLĐT.