Những vướng mắc cần tháo gỡ trong thực hiện Luật Đất đai

Quản lý sử dụng đất hiệu quả hơn

Phải khẳng định rằng, từ khi Luật Đất đai có hiệu lực, công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn Quảng Ninh có hiệu quả hơn. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được đổi mới theo hướng nâng cao chất lượng và tính khả thi, làm rõ nội dung về chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng cấp, tạo sự linh hoạt và chủ động của địa phương trong xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã khắc phục được những bất cập, đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn. Công tác định giá theo thực tế trên thị trường đã góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Công tác giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh sử dụng vào các mục đích đã góp phần khai thác sử dụng quỹ đất hợp lý, hiệu quả trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Từ năm 2004 đến nay, UBND tỉnh đã có quyết định giao đất cho 835 dự án với tổng diện tích 32.904,18 ha; cho thuê đất 1.207 dự án với tổng diện tích 49.626,77 ha; gia hạn thời gian sử dụng đất cho 34 dự án với tổng diện tích 836,06 ha; thu hồi, giao cho UBND cấp huyện để bồi thường, giải phóng mặt bằng 283 dự án với tổng diện tích 13.529,05 ha... Bên cạnh đó, công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được các địa phương cơ bản hoàn thành. 14/14 địa phương đã lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, trong đó 5/14 huyện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010; 1 địa phương lập lại quy hoạch sử dụng đất (TP Uông Bí); 8 địa phương lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2006-2010. Có thể nói, việc lập và điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 là phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Nhiều dự án đầu tư đã phát huy hiệu quả như: Các dự án nhiệt điện, xi măng, khu kinh tế tổng hợp Vân Đồn, khu đô thị, khu du lịch quốc tế Tuần Châu và hàng loạt các dự án hạ tầng được hình thành đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân và tạo nên diện mạo mới trong quá trình phát triển đô thị của tỉnh.

Bên cạnh đó, các địa phương đã nghiêm túc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Một số địa phương như Đông Triều, Uông Bí kiên quyết không cấp đất cho dự án nếu không nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác, việc theo dõi thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quan tâm thường xuyên hơn, công tác thanh tra, kiểm tra ngày càng được tăng cường đã giúp cho việc quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc hơn, các vụ vi phạm về đất đai được phát hiện và xử lý kịp thời.

Nhiều dự án hạ tầng được hình thành đáp ứng nhu cầu về nhà ở của nhân dân và tạo nên diện mạo mới trong quá trình phát triển đô thị. Trong ảnh: Khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8, TP Hạ Long.

Những bất cập nảy sinh cần được tháo gỡ

Luật Đất đai ra đời, dù đã đạt được những thành công lớn, song thực tế triển khai trong gần 7 năm qua đã nảy sinh những bất cập cần khắc phục. Theo đánh giá của Sở Tài nguyên và Môi trường, việc quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt còn yếu, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý, tình trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Nhiều khu vực quy hoạch đã công bố thu hồi đất  quá thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố nhưng không tiến hành điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch. Bên cạnh đó, tính đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đôi khi còn bất cập, chưa thống nhất; giữa 3 loại quy hoạch này còn vùng chồng lấn, vùng trắng. Mặt khác, quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở có nhiều điểm xung đột, mâu thuẫn về loại giấy chứng nhận, thẩm quyền cấp, tiếp nhận hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận làm cho quá trình thực thi gặp khó khăn, ách tắc, chậm việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở, nhất là tại đô thị.

Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chưa có hướng dẫn liên ngành về việc giao đất gắn với giao rừng. Theo quy hoạch rà soát lại 3 loại rừng thì một số hộ dân trước đây được giao đất rừng sản xuất nay theo rà soát lại thì diện tích được giao nằm trong quy hoạch rừng phòng hộ và một số hộ gia đình được giao đất trước đây là đất rừng phòng hộ nay theo quy hoạch thì thuộc đất rừng sản xuất. Đối với các trường hợp này việc xử lý tài sản rừng trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp vướng mắc do khi chuyển từ rừng sản xuất sang rừng phòng hộ và chuyển từ rừng phòng hộ sang rừng sản xuất, chế độ sử dụng đất và rừng khác nhau ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân. Bên cạnh đó, khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường (khung giá đất Chính phủ quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đến nay chỉ đạt 50%-60% giá thị trường, có vị trí khung giá tối đa chỉ đạt 30% giá thực tế trên thị trường). Khung giá đất Chính phủ quy định quá thấp so với thị trường không phát huy được vai trò điều tiết đối với giá đất thị trường, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động của các địa phương. Luật quy định một loại giá áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau (tính thuế, phí, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất...) trên thực tế gặp nhiều vướng mắc do giá đất để tính phí, lệ phí, thuế, đòi hỏi phải được thực hiện với quy mô lớn nhưng không đòi hỏi độ chính xác cao, do đó có thể thực hiện định giá đất hàng loạt theo định kỳ nhiều năm một lần. Trong khi đó, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất cần độ chính xác cao nhưng không đòi hỏi phải thực hiện trên diện rộng, do đó cần thực hiện theo từng trường hợp cá biệt.

Để Luật Đất đai thực sự đi vào cuộc sống, được biết Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiếp thu các ý kiến từ các địa phương để tiếp tục sửa đổi, bổ sung những quy định trong luật này cho phù hợp với thực tiễn.