Mô hình nhà chung cư cao cấp được triển khai ở tỉnh từ năm 2003 đã mang lại hiệu quả thiết thực, hình thành văn minh đô thị và góp phần tích cực trong việc tạo quỹ nhà ở tại các thành phố. Bên cạnh những ưu điểm trên, hiện nay vấn đề quản lý chung cư đang có những bất cập.
Theo phản ánh của các hộ dân sống ở chung cư 12 tầng Hạ Long (TP Hạ Long), sau 6 năm sử dụng, một số công trình công cộng như cửa thang máy, cửa xả rác, tường nhà và gạch lát nền bị hỏng, nhưng việc sửa chữa bảo dưỡng rất khó khăn. Sau nhiều lần đề nghị lên Ban quản trị nhà chung cư và Ban quản lý đều không có hồi đáp, các hộ dân đã phải tự đóng tiền thuê người sơn tường, lát lại gạch bị vỡ ở sảnh chung.
Tầng 1 của chung cư 12 tầng Hạ Long được chủ đầu tư cho thuê làm dịch vụ.
Theo ông Phạm Ngọc Lược, Trưởng Ban Quản trị chung cư 12 tầng Hạ Long cho biết, chung cư đã được bán hết cho các hộ dân, nhưng hiện nay chủ đầu tư vẫn dành quyền quản lý một số công trình chung mà lẽ ra theo luật thuộc quyền hoặc đồng quyền quản lý của các hộ dân. Cụ thể như việc sở hữu khu cửa hàng tầng 1 trong hợp đồng mua bán nhà đã ghi rõ: Diện tích tầng 1 thuộc phần sở hữu của các hộ chung cư là 50% gồm khu dịch vụ siêu thị, khu gửi xe... Nhưng đến nay các hộ dân đều không được biết đến khoản thu đó. Mặt khác, theo phương án mà chủ đầu tư được duyệt thì chi phí cho bộ phận quản lý nhà hiện nay được sử dụng từ nguồn thu cho thuê diện tích bán hàng tầng 1 để chi cho các hoạt động dịch vụ gồm: bảo vệ, trực điện, nước, trông xe, sửa chữa bảo dưỡng nhỏ và tiền điện chiếu sáng... Tuy nhiên, nhiều năm nay chủ đầu tư không thực hiện theo phương án đã được duyệt, nên hiện hàng tháng các hộ dân phải đóng góp.
Cũng theo ông Lược, từ khi Ban Quản trị chung cư được thành lập đến nay, mỗi khi có thắc mắc khiếu nại của dân, Ban Quản trị đều mời ông Nguyễn Thế Cường, Giám đốc Công ty CP Xây dựng Quảng Ninh (đơn vị chủ đầu tư nhà chung cư 12 tầng) tham dự để giải quyết những bất đồng, nhưng chưa một lần ông Cường dự họp. Bà Bùi Thị Bình, một người dân sống ở chung cư cho biết: Khi xây dựng nhà chung cư này, chủ đầu tư đã không thiết kế nhà để xe ô tô. Do đó họ đã tận dụng vỉa hè bên cạnh Trường Văn Lang lợp tạm mái tôn để làm nơi để xe. Nhưng số xe quá nhiều nên không còn chỗ đành phải để ngoài sân, chiếm hết cả lối đi lại, trẻ con không có chỗ vui chơi nữa. Điều mà chúng tôi không đồng tình nhất là chủ đầu tư đã dùng khu vực công cộng lẽ ra thuộc về sở hữu chung của các hộ dân để kinh doanh thu lợi. Ban Quản trị chung cư đã nhiều lần họp yêu cầu chủ đầu tư phải trả lại khu vực sở hữu chung đó nhưng chủ đầu tư không đồng ý với lý do họ chưa thu hồi đủ vốn! Nhiều hộ dân rất bất bình khi hàng tháng họ đều phải đóng phí để bảo dưỡng, quản lý, nhưng đến khi hư hỏng cần phải bảo dưỡng thì dân lại phải tự bỏ tiền ra.
Một vấn đề bất cập khác là mặc dù các hộ dân ở chung cư đã tổ chức hội nghị để bầu ra Ban Quản trị, nhưng hầu hết những người tham gia đều đang làm việc tại các cơ quan nhà nước. Do đó quỹ thời gian cho công tác quản lý bị hạn chế. Hơn nữa chế độ thù lao cho Ban Quản trị cũng không có, vì thế khó đòi hỏi họ phải tận tụy, trách nhiệm với công việc chung được. Mặt khác, việc phân định trách nhiệm giữa Ban Quản trị nhà với chủ đầu tư có nhiều nội dung chưa rõ ràng, nên thường xảy ra tình trạng “cha chung không ai khóc”. Một nguyên nhân nữa là về phía chính quyền sở tại cũng thiếu sự quan tâm đến hoạt động của các hộ dân sống ở chung cư. Việc sinh hoạt của các đoàn thể, tổ dân khu phố ở đây rất hạn chế. Những lần xảy ra tranh chấp giữa các hộ dân và chủ đầu tư, mặc dù Ban Quản trị đều mời UBND phường Hồng Gai, đại diện UBND TP Hạ Long cùng tham dự, phân xử, nhưng chờ mãi chẳng thấy thành phố có ý kiến gì. Thậm chí công văn chỉ đạo của UBND tỉnh yêu cầu thành phố phải giải quyết những vấn đề tranh chấp trên nhưng thành phố vẫn im lặng.
Theo nhiều luật sư cho biết, sở dĩ xảy ra tranh chấp giữa các hộ dân và chủ đầu tư là do những quy định về quản lý cũng như các hợp đồng mua bán chung cư thường không rõ ràng. Lẽ ra về nguyên tắc chủ đầu tư phải giải thích cặn kẽ, công khai hoá các điều khoản để đảm bảo công bằng giữa người mua và người bán. Nhưng trong nhiều trường hợp, hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo đã có những quy định thiếu rõ ràng, ràng buộc về trách nhiệm của người mua nhà nhiều hơn là trách nhiệm của chủ đầu tư.
Hiện nay khi quỹ đất tại các trung tâm đô thị ngày càng eo hẹp thì việc xây dựng các nhà chung cư cao tầng hiện đại là giải pháp quan trọng để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân. Chính vì lẽ đo, tỉnh rất quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà chung cư trên địa bàn. Tuy nhiên, để có nhiều nhà chung cư cao tầng, đáp ứng được tiêu chí hiện đại, văn minh thì cần tăng cường biện pháp kiểm tra, giám sát việc thực hiện đúng thiết kế đã duyệt của các chủ đầu tư.
