Sau nhiều năm thực hiện công tác quy hoạch, TP Hạ Long đã đạt được kết quả bước đầu đáng ghi nhận với những chấm phá rất riêng cho đô thị của thành phố này.
Tuy nhiên thực tế cho thấy, giữa công tác quy hoạch, chất lượng quy hoạch và công tác quản lý Nhà nước đối với việc thực hiện quy hoạch xây dựng ở một số khu đô thị trên địa bàn thành phố đang thể hiện sự yếu kém về chất lượng của đồ án quy hoạch, năng lực của chủ đầu tư và trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước. Điển hình là những vi phạm tại 3 khu quy hoạch đô thị của các khu vực dự án “Đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng đô thị” từ Cột 3 đến Cột 8, thuộc phường Hồng Hải và Hồng Hà. Một “vết sẹo” ngay trên mặt thành phố bên bờ vịnh xanh này.
Khu đô thị ven biển Cột 5 - Cột 8, nhiều nhà đầu tư thứ cấp vi phạm nghiêm trọng quy định về xây dựng trong quy hoạch.
Vi phạm hàng loạt
Theo kết quả kiểm tra về tình trạng xây dựng của TP Hạ Long tại 3 khu quy hoạch đô thị của các khu vực dự án “Đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng đô thị” từ Cột 3 đến Cột 8, thuộc phường Hồng Hải và Hồng Hà cho thấy tình trạng vi phạm trật tự xây dựng của các chủ đầu tư thứ cấp đang ở mức độ nghiêm trọng. Điển hình như khu nhà ở giáp đường bao biển tại khu 14, phường Hồng Hải do Công ty Licogi số 2 làm chủ đầu tư. Theo hồ sơ quy hoạch, công trình xây dựng được duyệt có tổng số 57 lô đất xây dựng nhà ở dạng biệt thự đơn lập với quy mô từ 2-3 tầng. Đến thời điểm này đã có 13 căn nhà xây dựng (9 căn nhà đã hoàn thành và 4 đang triển khai) nhưng tất cả đều không có giấy phép xây dựng. Đối với Quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/1000 khu đô thị mở rộng lấn biển Cột 8 cũng do Licogi 2 làm chủ đầu tư, trong quy hoạch có tổng số 743 lô đất thì đã có 22 trường hợp xây dựng và cả 22 trường hợp này vi phạm một trong các lỗi hoặc không có giấy phép xây dựng, hoặc vượt mật độ cho phép, vi phạm về chỉ giới, vi phạm về chức năng sử dụng.
Đối với Quy hoạch chi tiết khu đô thị ven biển Cột 5 - Cột 8 phường Hồng Hải và Hồng Hà do BQL Đầu tư và Xây dựng Công trình trọng điểm làm chủ đầu tư, có tổng số 515 lô đất trong đó 279 lô đất để xây dựng nhà ở dạng biệt thự đơn lập và 236 lô xây dựng đang liền kề có sân vườn. Trong tổng số 142 trường hợp đã xây dựng có tới 126 trường hợp vi phạm với các lỗi tương tự như: Không có giấy phép xây dựng, vượt mật độ cho phép, vi phạm chỉ giới, vi phạm về chức năng sử dụng…
Nguyên nhân và trách nhiệm!
Nguyên nhân để xảy ra tình trạng vi phạm xây dựng hàng loạt và tiếp diễn kéo dài nhiều năm như trên, theo đánh giá của TP Hạ Long, trước hết trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lý Nhà nước của tỉnh và TP Hạ Long đặc biệt là các đơn vị kiểm tra giám sát của 2 phường Hồng Hải và Hồng Hà cũng như Chủ đầu tư dự án Licogi số 2. Đây đồng thời được xem như những yếu kém của công tác quản lý trật tự xây dựng nếu không muốn nói là những biểu hiện thiếu trách nhiệm, né tránh và không xử lý kịp thời. Ngoài ra còn là trách nhiệm của cá nhân các chủ đầu tư thứ cấp, thể hiện ở ý thức chấp hành pháp luật về trật tự xây dựng đô thị không cao; ít coi trọng việc lập hồ sơ thiết kế và xin giấy phép xây dựng đúng quy định.
Một nguyên nhân khác, được cơ quan chức năng TP Hạ Long khẳng định đó chính là những bất cập xung quanh chất lượng của cả 3 đồ án quy hoạch. Cả 3 đồ án đều thiếu thành phần hồ sơ, thiếu thông tin kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý. Một số thông số kỹ thuật, kích thước thiếu chính xác và sự thống nhất. Thêm vào đó, nội dung quy hoạch được phê duyệt không hợp lý về mật độ xây dựng trên diện tích các lô đất ở. Vị trí và mật độ bố trí các công trình dịch vụ công cộng thiếu phù hợp và liên tiếp có sự điều chỉnh các khu đất công cộng thành đất ở làm cho bán kính phục vụ của các công trình dịch vụ đô thị ngày càng tăng cao. Đây chính là nguyên nhân căn bản lý giải cho việc số lượng công trình vi phạm về mật độ xây dựng, về chức năng sử dụng và kiến trúc chiếm đại đa số các trường hợp vi phạm nêu trên.
Ông Trần Quốc Bảo, Phó Trưởng phòng Quản lý Đô thị TP Hạ Long cho rằng: “Thực tế các xử lý về quy hoạch của chủ đầu tư dự án và của các cơ quan chức năng quản lý Nhà nước đã không đáp ứng kịp thời và thiếu thích ứng với nhu cầu phát triển của xã hội”. Ông Bảo đã viện dẫn những minh chứng cụ thể đó là trong khu quy hoạch thuộc Công ty Licogi 2, diện tích phổ biến của các lô đất xây dựng biệt thự khoảng 300m2 với mật độ xây dựng quy định không quá 30% tức là khoảng 90m2. Như vậy, diện tích xây dựng quy định trong quy hoạch quá nhỏ so với nhu cầu xây dựng của nhà đầu tư thứ cấp và nhỏ hơn nhiều so với quy định tại Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng năm 2008 (cho phép xây dựng khoảng 60%). Hay tại quy hoạch khu đô thị mở rộng, nếu định vị các căn biệt thự đúng quy hoạch thì diện tích khuôn viên phía trước nhỏ hơn phía sau vừa không tạo được không gian đẹp cho ngôi nhà vừa không phù hợp với nhu cầu của người sử dụng…
Giải pháp và những câu chuyện cần bàn
Trước diễn biến của những vi phạm xây dựng tại 3 khu quy hoạch đô thị từ Cột 3 đến Cột 8, TP Hạ Long đã có văn bản báo cáo trình UBND tỉnh. Trên cơ sở đó UBND tỉnh đã ban hành Văn bản số 62, ngày 11-2-2010 chỉ đạo về việc xử lý tình trạng đã xây dựng tại 3 khu quy hoạch này. Theo đó, đã yêu cầu các chủ đầu tư hoàn thiện các hồ sơ còn thiếu của đồ án đồng thời khảo sát, cập nhật tình trạng đã xây dựng; cập nhật các chỉ đạo của UBND tỉnh về điều chỉnh một số khu chức năng. Đồng thời tập hợp các nguyện vọng của các nhà đầu tư thứ cấp để lập và trình duyệt quy hoạch điều chỉnh.
Như vậy, việc giải quyết những bất cập để đổi lại kiến trúc hài hoà của TP Hạ Long sẽ bắt đầu từ sự điều chỉnh quy hoạch. Hiện, điều chỉnh quy hoạch đang được triển khai thực hiện, nhiều trường hợp theo đó sẽ được hợp thức hoá nhưng cũng có công trình trị giá hàng tỉ đồng sẽ buộc phải dỡ bỏ.
