Xây dựng lại chung cư cũ: Cần quan tâm gỡ các nút thắt

Mới ở mức “dạo đầu”...

Theo kết quả điều tra, đánh giá thực trạng nhà chung cư cũ của Sở Xây dựng, trên địa bàn tỉnh chung cư cũ chủ yếu tập trung tại 3 địa phương: TP Hạ Long, TX Cẩm Phả và TP Uông Bí. Tổng số nhà chung cư xuống cấp là 54 nhà, cao từ 2 đến 5 tầng với khoảng 2.120 căn hộ là nơi cư trú của 8.757 nhân khẩu. Hầu hết số chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng trước năm 1991.  Đại bộ phận dân cư sống trong các nhà chung cư cũ đều là công nhân lao động thuộc đối tượng có thu nhập thấp. Nhiều căn hộ với diện tích nhỏ hẹp từ 14-40m2 nhưng có tới vài ba thế hệ sinh sống hệ với gần chục con người. Điều đó đã dẫn tới một thực trạng phổ biến tại các chung cư này đó là tình trạng đục phá, cơi nới để tăng thêm diện tích, gây lún, nứt, nghiêng, biến dạng các khu nhà...

Để thực hiện Nghị quyết 34/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, từ cuối năm 2007, UBND tỉnh đã giao cho Sở Xây dựng và 3 địa phương Hạ Long, Cẩm Phả, Uông Bí triển khai xây dựng lộ trình, chương trình và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp; cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư, quy hoạch, đất đai, tài chính, bồi thường... Kết quả, ngày 21-1-2010, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định 216/QD-UBND phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn giai đoạn 2010-2015. Theo Quyết định, chủ trương của tỉnh sẽ từng bước thực hiện các dự án xây dựng mới, cải tạo lại các khu chung cư trên địa bàn đã xuống cấp, ưu tiên triển khai trước (giai đoạn 2009-2011) đối với các chung cư bị hư hỏng nặng, môi trường sống không đảm bảo, phấn đấu đến năm 2015, trên địa bàn tỉnh hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. Tiến độ đặt ra với lộ trình cụ thể. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại phần việc được các địa phương và các sở, ngành phối hợp thực hiện chưa thấm vào đâu so với tiến độ yêu cầu của UBND tỉnh. Và địa phương duy nhất có sự khởi động là TP Hạ Long.

Theo thông tin ghi nhận từ Sở Xây dựng, đến thời điểm này tổng thể chương trình xây dựng và cải tạo chung cư cũ theo tinh thần Quyết định 216 của UBND tỉnh  mới có TP Hạ Long “dạo đầu”. Đó là đang tiến hành một số khâu trong việc GPMB khu nhà ở cột 8 và làm một số thủ tục thành lý đối với khu chung cư Phố Mới. Các doanh nghiệp được UBND tỉnh giao làm chủ đầu tư các dự án chủ yếu vẫn trong quá trình khảo sát, điều tra xã hội, lập quy hoạch...

Như vậy, rõ ràng chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn tỉnh còn có nút thắt.

Vướng mắc từ nhận thức đến thực tế

Nút thắt đầu tiên được các cơ quan chức năng của tỉnh cũng như các địa phương nhìn nhận đó là quyền sở hữu của chung cư đang thuộc nhiều người, nhiều đối tượng. Do đó, khi chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp và trở nên nguy hiểm cho cộng đồng thì chủ sở hữu của nó “chín người mười ý”. Và việc các chủ sở hữu chung cư không thống nhất được với nhau về việc xây lại chung cư khi nó đã cũ nát, không còn giá trị sử dụng nên đã trở thành mối đe dọa (sập) cho cộng đồng. Hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở vì thói quen trong sinh hoạt, lối sống và chuyện học hành của con em, công ăn việc làm... Thêm vào đó, là tình trạng quản lý đất đai còn hạn chế của một số địa phương dẫn tới việc lấn chiếm đất công tại tầng 1 của các chung cư khá phổ biến, đã khiến cho việc lập phương án bồi thường, GPMB trở nên phức tạp.

Trong khi đó, về phía nhà đầu tư phần lớn khi được lấy ý kiến đều cho rằng, bài toán kinh tế của doanh nghiệp khi đầu tư vào các chung cư rất nan giải. Nếu tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia thì không thể cân đối tài chính cho doanh nghiệp. Nhưng nếu đáp ứng được lợi ích tài chính của doanh nghiệp bằng cách nâng tầng cao của tòa nhà thì lại hỏng mất hạ tầng xã hội. Đặc biệt, đối với những chung cư có diện tích cơi nới lấn chiếm rất lớn, thì chủ đầu tư sẽ bị lỗ. Do đó, khi triển khai xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ, quan điểm của các nhà đầu tư cần những thay đổi trong công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng như đền bù, hỗ trợ, tái định cư trên cơ sở dung hòa lợi ích giữa các bên liên quan.

Từ thực tế trên, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng mới và cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn tỉnh cần phải coi trọng việc linh hoạt các chỉ tiêu quy hoạch, đưa ra những chỉ tiêu hợp lý về xây dựng và cải tạo chung cư cũ. Đây cũng là cơ sở để thu hút nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu về tái định cư, cải thiện chỗ ở mới cho người dân cũng như khả năng cân đối tài chính cho dự án. Bên cạnh đó, nên chăng xem xét việc tăng hệ số diện tích nơi ở mới ngoài dự án nhằm khuyến khích người dân không tái định cư tại chỗ. Đồng thời thực hiện triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, trước hết là phải bố trí đủ quỹ nhà tái định cư, nơi tái định cư. Đặc biệt là cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển khu đô thị tái định cư hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng để hấp dẫn người dân đến nơi ở mới.

Nút thắt và bài giải cho tiến độ xây dựng mới, cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn tỉnh chỉ được cải thiện khi các giải pháp nêu trên được đồng bộ thực hiện. Khi đó điều kiện sinh sống của người dân mới được đảm bảo và bộ mặt đô thị của TP Hạ Long, Uông Bí, TX Cẩm Phả sẽ được khang trang hơn.