Cần đảm bảo hài hoà quyền lợi giữa các bên

Thời gian gần đây việc tranh chấp quyền sở hữu chung giữa các hộ dân sống ở hai chung cư 11, 12 tầng Hạ Long và chủ đầu tư liên tục diễn ra. Theo sự phản ánh của các hộ dân sống tại chung cư, nguyên nhân khiến người dân bất bình là chủ đầu tư đã dùng phần sở hữu chung như tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng để kinh doanh, tăng phí dịch vụ gửi xe khi chưa thống nhất với các hộ dân; chủ đầu tư không thực hiện một số điều khoản đã ký với các hộ dân trong hợp đồng; không minh bạch các khoản thu chi kinh doanh dịch vụ và thu phí quản lý…

Đã có nhiều cuộc họp giữa các hộ dân và Ban quản lý chung cư với sự tham dự của chính quyền địa phương để giải quyết những mâu thuẫn trên nhưng kết cục hai bên vẫn chưa tìm được tiếng nói chung. Theo phản ánh của Ban quản trị chung cư 12 tầng Hạ Long, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh (CPXDKDN) thì chủ đầu tư không thực hiện một số điều khoản đã ký trong hợp đồng mua nhà, mập mờ trong việc sử dụng một số điểm sở hữu chung để kinh doanh thu lợi riêng như ga ra ô tô, diện tích tầng 1…

Tương tự như ở chung cư 12 tầng, những hộ dân ở tại chung cư 11 tầng Hạ Long, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh (CPĐTXDKDN) cũng đang xảy ra tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng với chủ đầu tư. Đại diện của các hộ dân sống ở hai chung cư trên khẳng định: Theo điều 70, Luật Nhà ở và Quyết định 08 của Bộ Xây dựng về Qui chế quản lý và sử dụng nhà chung cư qui định thì nơi để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng thuộc sở hữu chung. Căn cứ vào các điều luật và các nghị định, quyết định trên, các hộ dân cho rằng chủ đầu tư không được phép sử dụng phần sở hữu chung để đem ra khai thác kinh doanh. Vì thế nhà sinh hoạt cộng đồng là tài sản thuộc sở hữu chung trong chung cư, không một cá nhân hay tổ chức nào có quyền khai thác phòng sinh hoạt cộng đồng nếu chưa được sự đồng ý của người dân sinh sống trong chung cư. Nhiều người dân cho rằng nếu các nhà chung cư mà không có tầng hầm, nơi để xe thuận lợi thì chẳng có ai chấp nhận mua căn hộ với giá rất cao. Và khi tính toán giá bán căn hộ, các chủ đầu tư đã tính toán chi phí xây dựng các tầng hầm vào đó. Nếu là phần sở hữu chung thì chi phí gửi xe sẽ được hạch toán vào chi phí quản lý chung của toà nhà, còn nếu sở hữu riêng của chủ đầu tư thì chi phí này sẽ không được hạch toán vào chi phí quản lý.

Được biết khi UBND tỉnh phê duyệt dự án xây dựng chung cư 11, 12 tầng, chủ đầu tư đã được ưu đãi miễn tiền thuê đất. Ngoài ra các dịch vụ trong chung cư là dịch vụ công ích và các công ty cung cấp dịch vụ này được hưởng các ưu đãi của các công ty dịch vụ công ích nên mức phí được xây dựng trên tinh thần phục vụ chứ không vì lợi nhuận. Mục đích của Nhà nước là để hỗ trợ các doanh nghiệp phục vụ cho nhân dân sống ở chung cư tốt hơn. Vì thế các chủ đầu tư không thể coi các dịch vụ trong chung cư là hoạt động kinh doanh ngang bằng với thị trường được. Các chủ đầu tư phải công khai, minh bạch thông tin về tài chính quản lý chung cư định kỳ hàng quí, năm cho các hộ dân biết.

* Chủ đầu tư khẳng định không sai

Về phía chủ đầu tư thì cho rằng dự án xây dựng chung cư đã được UBND tỉnh phê duyệt từ năm 2001 và hoàn thiện vào năm 2005, trong khi Luật Nhà ở đến năm 2006 mới có hiệu lực, còn Nghị định 08 của Bộ Xây dựng hướng dẫn quản lý sử dụng nhà chung cư mãi đến cuối năm 2008 mới ban hành. Do đó chủ đầu tư khẳng định đã thực hiện đúng theo dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt và Hợp đồng mua bán nhà đã ký giữa chủ đầu tư và người sử dụng. Về vấn đề sở hữu, sử dụng tầng hầm, ông Phạm Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty CPĐTXDKDN khẳng định: Công ty có đầy đủ hồ sơ pháp lý chứng nhận tầng hầm thuộc sở hữu của chủ đầu tư, nhưng điều quan trọng hơn theo ông là dù tầng hầm thuộc về ai thì trước hết là để phục vụ cư dân ở chung cư chứ không phải để kinh doanh, việc thu phí dịch vụ là để phục vụ cho công tác quản lý và tạo điều kiện thuận lợi cho dân cư sống ở đấy. Công ty luôn mong muốn tìm được tiếng nói chung giữa chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư để xây dựng một môi trường làm việc hoà hợp, tránh mâu thuẫn không đáng có. Trên tinh thần đó, ngày 29-7 vừa qua, Công ty đã có buổi đối thoại với Ban quản trị chung cư, hai bên đã bàn bạc, trao đổi và thống nhất một số nội dung bất đồng giữa chủ đầu tư và Ban quản trị. Trong đó chủ đầu tư thẳng thắn thừa nhận trong công tác quản lý điều hành của Ban quản lý nhà chung cư còn có thiếu sót, thời gian tới đơn vị sẽ phối hợp với Ban quản trị cùng tháo gỡ những vướng mắc, vì mục đích chung đảm bảo hài hoà quyền lợi giữa chủ đầu tư và những hộ dân ở chung cư.

Theo chúng tôi, đây là vấn đề tranh chấp quyền lợi phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng về quyền sở hữu nhà chung cư. Vì vậy theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Điều 25 nêu rõ: “Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hoà giải, nếu không hoà giải được thì chuyển Toà án giải quyết”. Được biết, vừa qua UBND tỉnh đã có công văn số 2741/UBND-XD, ngày 24-7-2009, gửi Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh, Ban quản trị chung cư Hạ Long yêu cầu hai bên thực hiện đúng các quy định hiện hành đối với phần sở hữu chung. UBND thành phố Hạ Long cũng đã triệu tập cuộc họp giữa Công ty CPĐTXDKDN và Ban quản trị chung cư để tìm biện pháp giải quyết những tồn tại trong thời gian qua.

Mô hình nhà chung cư cao tầng đang là xu thế chủ đạo trong việc phát triển quỹ nhà ở tại các đô thị. Với mô hình quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ đồng bộ cho các hộ dân sống ở chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, văn minh sẽ thu hút nhiều người dân mua chung cư, giảm gánh nặng về quỹ nhà ở cho các đô thị. Nhưng nếu những xung đột, tranh chấp quanh việc sở hữu chung, riêng không được phân định rõ ràng có thể trở thành rào cản. Vì vậy, trong công tác đầu tư, quản lý, khai thác các bên liên quan phải tuân thủ các quy định của pháp luật, đồng thời có những quy chế, quy định cụ thể để đảm bảo hài hoà quyền lợi của cả chủ đầu tư và khách hàng...