Cũng như nhiều địa phương khác trong cả nước, năm 2012 là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản của Quảng Ninh. Sự đóng băng của thị trường bất động sản không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng và đơn vị sản xuất khác khi mà thị trường ít có chuyển nhượng, tỷ lệ giao dịch thành công đạt thấp.
Có thể thấy, trong giai đoạn thị trường bất động sản dường như đóng băng trong suốt thời gian dài thì giao dịch trên thị trường này chủ yếu là nhỏ lẻ và có giá trị không lớn. Hầu hết, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dân chỉ tập trung tại một số khu vực có vị trí thuận lợi để mua bán kinh doanh (giáp trục đường quốc lộ, đường giao thông...), khu dân cư, khu đô thị mới nơi người dân thực sự có nhu cầu để ở như các trung tâm đô thị lớn Hạ Long, Cẩm Phả, Uông Bí, Quảng Yên, Đông Triều. Đối với đất ở tại các huyện miền núi như Bình Liêu, Ba Chẽ, Cô Tô, Đầm Hà, Hải Hà, Tiên Yên số giao dịch thành công đạt thấp, đất ở nông thôn nhiều nơi ít có chuyển nhượng. Đặc biệt, trên thực tế đơn giá thị trường của đất ở đô thị gấp 2 đến 3,5 lần so với giá đất theo quy định của tỉnh, cá biệt có một số vị trí gấp hơn 4 lần, chủ yếu phân bổ ở các vị trí tập trung cho hoạt động thương mại, ngân hàng, chợ, có điều kiện kinh doanh tốt nhất khu vực, mà đơn giá theo quy định của tỉnh bị khống chế bởi khung giá Chính phủ. Ví dụ: vị trí bám Quảng trường chợ Hạ Long I, phường Bạch Đằng đã giao dịch thành công có giá 110 triệu đồng/m2 trong khi giá quy định tối đa là 36 triệu đồng/m2… Bên cạnh đó, hệ số chênh lệch cao giữa giá thị trường và giá quy định chủ yếu là các vị trí đường nhỏ hơn 2m do đơn giá quy định sau khi cân đối chung thì thường thấp nhất khu vực. Đối với đất ở nông thôn thì giá thị trường tương đối tiệm cận giá quy định, thông thường gấp khoảng 1,5 đến 2 lần, chủ yếu là các vị trí thuộc khu vực miền núi, hải đảo khó khăn.
Nhìn chung, giá đất thị trường năm 2012, trên địa bàn toàn tỉnh ít có đột biến so với năm 2011, giá đất chỉ thực sự tăng (nhưng thực tế tỷ lệ giao dịch thành công thấp) ở những khu vực, vị trí có sự thay đổi về điều kiện chỉnh trang đô thị, đầu tư cơ sở hạ tầng, khu vực mới vừa chuyển đổi đô thị. Một số khu đô thị, đứng trước khó khăn do áp lực vốn, lãi suất vay tác động đã bắt đầu giảm giá, tuy nhiên tỷ lệ mua bán thành công vẫn còn hạn chế. Mặc dù từ quý II-2012 đến nay, lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay của ngân hàng đã giảm nhằm tạo điều kiện cho vay đầu tư, khuyến khích người dân có tiền chuyển hình thức sử dụng đồng tiền trong luân chuyển ngoài thị trường. Tuy nhiên, do nền kinh tế thiếu tính ổn định, dư âm của khủng hoảng kinh tế nhìn chung vẫn còn; việc phát mại tài sản phần lớn vẫn chịu mức giá phát mại cao do trước đó giá bất động sản bị đẩy lên quá cao và ngân hàng cho vay thế chấp cao. Cùng với đó, việc chuyển mục đích của các nhà đầu tư từ mô hình kinh doanh bất động sản sang lĩnh vực khác còn ít và chưa nhạy bén, dẫn đến vẫn còn trường hợp “găm” đất hoặc giảm giá nhỏ giọt (những khu vực năm 2010 đã tăng giá so với năm 2009 từ 2 đến trên 3 lần, nhưng tại thời điểm này những khu vực trên chưa có vị trí nào giảm xuống đến một nửa) với hy vọng vào sự hồi phục của nền kinh tế.
Hiện nay, với những chính sách kích cầu thị trường đang được sử dụng chủ yếu về tài chính, tín dụng… sẽ có tác động tích cực lên thị trường bất động sản. Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản cả nước nói chung và Quảng Ninh nói riêng cuối năm 2012 và năm 2013 vẫn trầm lắng và gặp nhiều khó khăn, giá bất động sản cơ bản không tăng.
Hiểu Trân
