Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (2010) đã chính thức có hiệu lực từ ngày 8-8 vừa qua, thu hút sự quan tâm của đông đảo nhân dân và nhiều nhà đầu tư bất động sản.
Các nhà mẫu tại dự án The Bay View Towers (khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8 mở rộng, TP Hạ Long) của Công ty CP Đầu tư Minh Việt (mvic) được đông đảo các nhà đầu tư quan tâm tìm hiểu.
Ảnh: Hữu Việt
Có thể nói, việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng góp vốn đầu tư trước khi có Nghị định 71 khá dễ dàng. Hầu hết các công ty bất động sản chỉ thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư cũ và thay thế tên của người mua mới hoặc lập phụ lục hợp đồng. Người bán nộp cho công ty một khoản phí giao dịch do chính chủ đầu tư dự án quy định (thông thường dưới 1% tổng giá trị giao dịch) và thuế chuyển nhượng bất động sản. Thời gian giao dịch đất dự án dạng hợp đồng góp vốn được thực hiện trong khoảng 1 tuần. Thêm vào đó, để mua loại hình bất động sản này, nhà đầu cơ chỉ cần xem bản đồ quy hoạch để lựa chọn sản phẩm mà không cần phải đi thực địa như đối với các loại hình nhà đất khác. Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản. Trước đây, trên địa bàn tỉnh, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch bất động sản đối với đất dự án loại này. Trong khi đó, để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở có sổ hồng, nhà đầu tư phải mất ít nhất 2 tuần (thời gian thông thường là 4 tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng bộ. Tuy nhiên, kể từ ngày 8-8-2010, Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8-8-2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với chủ trương này, cơ hội từ việc đầu tư đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều.
Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao dịch đối với trường hợp đất dự án dưới dạng hợp đồng góp vốn thì phân khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về bất động sản sẽ chuyển sang đất và nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án ở trên. Đồng thời, cung đối với nhà và đất có chủ quyền cũng tăng. Đơn cử, một người sở hữu hai loại hình bất động sản là đất nhà có chủ quyền và hợp đồng góp vốn nhận sản phẩm. Khi cần vốn người này chỉ có lựa chọn là bán sản phẩm nhà đất có chủ quyền. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên về khả năng thanh khoản thấp của phân khúc thị trường này nên thị trường này chỉ thu hút những nhà đầu tư có khả năng tài chính lớn. Đặc biệt, vấn đề bán nhà trên giấy khó có thể diễn ra như trước đây và chính điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn. Ông Phạm Quang Tuấn, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Quảng Ninh cho biết: Theo Nghị định 71 thì trên thị trường bất động sản sẽ không còn nhiều chỗ đứng cho giới đầu cơ “lướt sóng” bởi Nghị định quy định về tỷ lệ chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà trong mỗi dự án. Hình thức huy động vốn góp không được phép chuyển nhượng cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với phần còn lại của lượng nhà ở trong dự án mới, khó có thể “lướt sóng” do chi phí giao dịch và thời gian giao dịch cao hơn so với đất dự án dưới dạng vốn góp trước đây.
Một góc “Khu đô thị Cột 5, phường Hồng Hà (TP Hạ Long).
Ảnh: Anh Tuấn
Trước sự ra đời của Nghị định 71, một số chuyên gia cũng như nhà đầu tư đều nhận định rằng, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản sẽ khó có khả năng tăng giá, vì những lý do sau: Thứ nhất, sự thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị trường không có lực kéo để có thể tăng giá. Thứ hai, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng. Thêm vào đó, việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ mức 100% tăng lên 250% sẽ được áp dụng từ 1-10 tới không khuyến khích ngân hàng cho vay đối với bất động sản đối với cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư. Dưới tác động kép như trên, cùng với lãi suất huy động từ ngân hàng luôn ở mức cao thị trường bất động sản đã gặp khó khăn, đến nay sẽ càng khó khăn hơn khi tín dụng bị thu hẹp. Điều này sẽ tác động xấu đến thị trường và có nguy cơ đóng băng. Tuy nhiên, trong dài hạn, Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Điều này tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở. Ngoài ra, tác động hạn chế đầu cơ bất động sản của nghị định sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn.
Sự ra đời của Nghị định 71 hướng tới thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn, giảm đầu cơ lũng đoạn.
