Tính từ năm 2000 đến nay, trên địa bàn Quảng Ninh có khoảng 140 dự án xây dựng các khu đô thị, nhà chung cư, khu tái định cư do các doanh nghiệp (trong và ngoài tỉnh) thực hiện.
Một số dự án trong quá trình triển khai đã xảy ra hiện tượng sốt giá chuyển nhượng đất nhưng không phải do nhu cầu sử dụng của người dân mà do một số người đầu cơ kinh doanh... Nếu tính thu nhập bình quân của người dân trên địa bàn tỉnh và giá đất trên thị trường hiện nay thì rất ít người có thể mua được đất ở các vị trí đẹp, hoặc khu trung tâm đô thị. Theo nhận định của các nhà chuyên môn, nhu cầu thực sự xây dựng tại các dự án chỉ chiếm khoảng 1/4 so với thiết kế.
Khu đô thị mới Vựng Đâng do Công ty TNHH Xây dựng công trình 507 (Tổng Công ty Công trình giao thông 5) làm chủ đầu tư thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản.
Nhằm khắc phục tình trạng trên các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) đã ra đời. Tính đến thời điểm hiện nay trên địa bàn tỉnh có 7 sàn giao dịch BĐS. Tại đây những người tìm kiếm thông tin về lĩnh vực BĐS có thể tra cứu và đưa ra những quyết định, lựa chọn đúng đắn cho mình. Anh Phạm Quang Tuấn giám đốc Công ty BĐS Quảng Ninh cho biết: “Trước đây việc mua bán BĐS thường hay xảy ra tranh chấp về hợp đồng, vì cả người mua và người bán đều không nắm rõ các quy định của luật pháp, do vậy tính pháp lý của hàng hoá BĐS chưa rõ ràng, việc mua bán BĐS qua sàn sẽ giảm thiểu rủi ro cho cả người mua lẫn người bán. Hơn nữa, việc minh bạch hoá thông tin như thế còn giúp cho các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cạnh tranh lành mạnh hơn. Sự ra đời của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam là có thêm một công cụ để bán hàng, đồng thời cũng là cách thức để thúc đẩy tính chuyên nghiệp của các nhà kinh doanh, các nhà môi giới, là nền tảng để thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS lên con đường chuyên nghiệp với đầy đủ các yếu tố công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho khách hàng”. Như vậy, một mạng điện tử cho việc kinh doanh BĐS sẽ là điều hợp lý về mặt chi phí bán hàng nếu so sánh với quảng cáo trên phương tiện thông tin đại chúng thông thường, bởi đặc thù của sản phẩm địa ốc là thời gian bán hàng có thể kéo dài trong nhiều năm, chỉ mạng điện tử mới lưu trữ thông tin, truy cập dễ dàng.
Có thể nói, sự ra đời của sàn giao dịch BĐS ngoài việc hỗ trợ doanh nghiệp thuận lợi trong việc mua bán, còn giúp các cơ quan quản lý Nhà nước nắm bắt các thông tin về thị trường BĐS một cách kịp thời để ban hành những cơ chế chính sách phù hợp, hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý để tăng cường tính minh bạch, hiệu quả của các giao dịch BĐS, từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường BĐS, đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển bền vững. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hầu hết các dự án kinh doanh BĐS đều thực hiện việc mua bán BĐS bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn. Chủ đầu tư huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký hợp đồng góp vốn. Hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng đã hoàn thành. Và các công ty môi giới sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục huy động vốn từ các khách hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch nối tiếp nhau thực hiện, trong khi phần gốc cũng chưa rõ ràng. Trên thực tế, các hợp đồng góp vốn hiện nay mà các chủ đầu tư ký với các nhà đầu tư cá nhân đều gắn các điều khoản về vị trí, diện tích căn hộ. Và các hợp đồng này thông thường ngay lập tức được chuyển nhượng cho bên thứ ba, thứ tư mà không bao giờ đợi đến lúc dự án đủ điều kiện bán hàng như quy định. Với những trường hợp này, nếu có tranh chấp xảy ra thì cơ quan chức năng cũng rất khó để có thể giải quyết bởi các bên đều đã sai từ “gốc”.
Theo thống kê của Sở Xây dựng trong năm 2010 tổng giá trị giao dịch BĐS qua các sàn đạt trên 5,5 tỷ đồng, đây là một con số quá thấp so với số lượng sàn giao dịch BĐS như hiện nay (7 sàn). Thực tế cho thấy hầu hết sản phẩm chung cư hoặc đất nền dự án khi chủ đầu tư giao bán thì chủ yếu là bán dưới dạng hợp đồng góp vốn, chưa làm xong phần móng hoặc chưa xong cơ sở hạ tầng. Trong khi pháp luật quy định nhà đất mua bán qua sàn phải là sản phẩm hoàn chỉnh, nghĩa là phải có sổ hồng. Do đó, khi các sàn chào bán những sản phẩm này sẽ vi phạm Thông tư 13 bởi không thể đáp ứng đủ được 3 yếu tố: Thứ nhất là đảm bảo hồ sơ pháp lý và hoàn thành phần móng hoặc hạ tầng; thứ 2 không đảm bảo việc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng và thứ 3 là các thông tin không được cung cấp đầy đủ theo quy định”. Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu, phần lớn các sàn giao dịch do chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình hoặc hình thức cao hơn “cò đất” một chút. Vì vậy tính cạnh tranh thấp, thông tin thiếu minh bạch, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phó. Ngoài ra, còn có nguyên nhân phần lớn chủ đầu tư các dự án bất động sản vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn nên họ đã tìm mọi cách để “lách luật” bằng cách huy động vốn sớm thông qua các hợp đồng góp vốn ngay cả khi dự án vẫn còn trên giấy nhằm tối đa hoá lợi nhuận và tránh những rắc rối về tính pháp lý của dự án khi giao dịch qua sàn.
Để hoạt động của sàn BĐS nói chung cần có quy chế rõ ràng. Khi doanh nghiệp đưa thông tin lên sàn, thì phải chịu trách nhiệm trước thông tin của mình. Bên cạnh đó, các sàn cần chủ động cập nhật thông tin thường xuyên tránh tình trạng xa rời thực tế. Có như vậy mới phát huy được hiệu quả của sàn giao dịch một bước tiến mới của thị trường BĐS.
