Theo đánh giá của các cơ quan chức năng, ở thời điểm hiện tại, qui mô vốn đầu tư và hiệu quả sử dụng đất tại các KCN đang có dấu hiệu giảm mạnh. Năm 2000 mức vốn bình quân của các dự án đầu tư vào KCN khoảng trên 20 triệu USD/dự án, qua các năm đang bị giảm dần.
Cụ thể đến năm 2008 còn 11 triệu USD/dự án. Tương tự, hiệu quả sử dụng đất cũng rất thấp, hiện chỉ đạt mức 1,84 triệu USD/ha đất, giảm mạnh so với mức gần 4 triệu USD/ha đất vào những năm trước đó.
Nguyên nhân là do chất lượng qui hoạch KCN yếm kém. Điều này thể hiện ngay chính những mô hình KCN với các tiêu chuẩn chưa thật rõ ràng về qui mô diện tích, cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện vị trí địa lý. Trong khi đó, số lượng KCN lại phình ra tỉ lệ nghịch với năng lực vốn đầu tư đã dẫn đến nhiều hệ quả đáng báo động. Nhiều KCN mọc lên nhưng lại quá chú trọng đề cập đến khâu xây dựng hạ tầng, đến việc hạ thấp giá cho thuê đất mà chưa quan tâm nhiều đến việc cải thiện môi trường đầu tư, không xác định lợi thế cạnh tranh và cũng không tìm hiểu cặn kẽ nhu cầu của nhà đầu tư. Do đó, hoạt động thu hút đầu tư không đạt hiệu quả như mong đợi. Nhiều KCN xây dựng xong rồi... để đó. Tỉ lệ diện tích lấp đầy đạt thấp.
Ngược lại, các công ty kinh doanh hạ tầng, do áp lực thu hồi vốn nhanh và lợi nhuận, đã tìm mọi cách có càng nhiều dự án đầu tư càng tốt, không quan tâm đến qui mô, ngành nghề, số lao động, hiệu quả sử dụng đất, trình độ công nghệ của dự án... Điều này giải thích vì sao đến nay trên địa bàn tỉnh có 5 KCN đã được Chính phủ phê duyệt vào danh mục phát triển các KCN Việt Nam nhưng chủ yếu mang tính đa ngành, tập hợp đủ mọi ngành sản xuất đối lập nhau về phương thức sản xuất, vệ sinh an toàn và xử lý môi trường. Thêm vào đó, các dự án phần nhiều có số vốn đầu tư không lớn, quy mô sản xuất vừa hoặc nhỏ và thiếu tính bền vững.
Một vấn đề khác cũng được đặt ra đó là thủ tục hành chính đầu tư vào KCN dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn quá nhiều phiền hà. Nhà đầu tư khi tiến hành hoàn thiện các thủ tục pháp lý phải tìm đến nhiều đầu mối nhưng xem ra cũng chẳng thể tìm được cơ quan chịu trách nhiệm chính. Kết quả là sau hơn 10 năm phát triển, các KCN trên địa bàn mới chỉ thu hút được khoảng 160 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài và 5.514 tỷ đồng vốn đầu tư trong nước. Trong đó số vốn đưa vào thực hiện trung bình đạt khoảng 50% tổng số vốn đăng ký đầu tư. Diện tích cho nhà đầu tư thứ cấp thuê chiếm khoảng 36 - 40% diện tích đất kinh doanh, trong đó có những KCN đạt tỉ lệ rất thấp (khoảng 5%) như: KCN Hải Yên, KCN Đông Mai...
Như vậy, để cải thiện môi trường đầu tư vào các KCN đang rất cần có sự kết hợp chặt chẽ giữa công tác qui hoạch KCN với qui hoạch khu đô thị, khu dân cư và các dịch vụ kèm theo. Bên cạnh đó là các chế tài đủ mạnh để chấn chỉnh những chủ đầu tư không triển khai được KCN do năng lực đầu tư yếu kém. Đồng thời thực hiện rút giấy phép để chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp KCN không có triển vọng phát triển. Ngoài ra cần có những chính sách và giải pháp để từng bước chọn lọc và khuyến khích thu hút các dự án có điều kiện phát huy thế mạnh của địa phương cũng như những dự án có vốn lớn, công nghệ cao, nguy cơ ô nhiễm môi trường thấp...
