Đầu tháng 12-2012, Toà án Nhân dân (TAND) tỉnh đã xét xử phúc thẩm vụ án dân sự về việc tranh chấp đòi tài sản và yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Nam Tiến và các bị đơn là các ông, bà: Hoàng Thị Nhá, Lê Minh Sơn, Đoàn Thị Cúc, Nguyễn Thanh Quy, Nguyễn Thị Bẩy.
Theo đơn khởi kiện và các lời khai của ông Tiến: Năm 1989, ông được HTX Hợp Tiến thanh lý cho một gian nhà cấp 4 có diện tích khoảng 70m2 nằm trên 243,8m2 đất. Vào khoảng năm 1991, 1992 vợ chồng ông Nguyễn Kim Thanh - Hoàng Thị Nhá có ý tưởng mua nhà đất trên, vì ông Thanh là anh trai nên ông tạo điều kiện cho gia đình ông bà Thanh - Nhá vào ở. Hai bên chưa làm thủ tục chuyển nhượng, chưa thoả thuận giá cả mua bán, ông bà Thanh - Nhá chưa trả tiền cho ông. Khoảng năm 2004-2005, ông Tiến biết ngôi nhà cấp 4 bị phá và phần đất có ngôi nhà đã được vợ chồng ông bà Thanh - Nhá bán cho anh Sơn - chị Cúc và anh Quy - chị Bẩy nhưng vì lý do khách quan nên ông Tiến chưa yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết. Tuy nhiên, tại phiên toà phúc thẩm ông Tiến khai diện tích ngôi nhà khoảng 80m2 và yêu cầu bà Hoàng Thị Nhá (ông Thanh đã chết) trả ông ngôi nhà cấp 4. Đồng thời, ông Tiến cũng yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất ở giữa ông Thanh - bà Nhá với hộ anh Sơn - chị Cúc và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Thanh - bà Nhá với hộ anh Quy - chị Bẩy vô hiệu.
Trong khi đó, tại các lời khai, bà Nhá cho biết cuối năm 1991 bà cùng các con ra Bãi Cháy ở cùng ông Thanh tại khu nhà cấp 4 mà ông Thanh mua của ông Tiến và ông Thăng (thuộc tổ 1, khu 8, phường Bãi Cháy). Ngôi nhà ông Thanh đã mua của ông Tiến có diện tích khoảng 50m2 với giá 2.500.000 đồng. Trong quá trình sinh sống, gia đình bà đã nhiều lần tu sửa và khai phá mở rộng đất. Khoảng năm 1996, gia đình bà đã phá ngôi nhà cấp 4 để xây dựng lại và cho con trai là anh Nguyễn Quang Hiếu khoảng 90m2 để xây nhà. Theo biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất năm 1998, gia đình bà được sử dụng 243,8m2 đất. Cùng năm 1998, ông bà đã chuyển nhượng cho 2 hộ gia đình là anh Sơn - chị Cúc và anh Quy - chị Bẩy mỗi hộ khoảng 80m2 đất ở. Phần đất chuyển nhượng cho 2 hộ là phần đất có nhà mua của ông Tiến trước đây. Đầu năm 2008, ông Tiến và ông Thanh bất hoà. Bà Nguyễn Thị Bất là chị gái của ông Tiến và ông Thanh đã mang tới gia đình bà một bức thư có nội dung ông Tiến thế chấp nhà cho vợ chồng ông Thanh - bà Nhá, thừa nhận số tiền ông Thanh đã đưa cho ông Tiến năm 1990 là 1.700.000 đồng (là số tiền ông Tiến vay để đi làm ăn). Ông Tiến yêu cầu vợ chồng bà phải trả ông số tiền nhà đất đã mua năm 1990 là 1,2 tỷ đồng. Ông Tiến sẽ trả lại bị đơn số tiền 1,7 triệu đồng tính theo thời giá năm 1990.
Bà Nhá không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tiến vì gia đình đã sử dụng đất ổn định từ năm 1990, không có tranh chấp, bà và những người có quyền nghĩa vụ liên quan không có giao dịch mua bán với nguyên đơn. Số tiền còn thiếu là 800.000 đồng, quy đổi theo giá vàng năm 2008 là 9 triệu đồng, ông Thanh đã đưa cho bà Bất trả cho ông Tiến. Như vậy, gia đình bà đã thanh toán đầy đủ cho nguyên đơn trước khi nguyên đơn khởi kiện.
Ngoài ra, còn có lời khai của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là anh Nguyễn Quốc Hiến, chị Nguyễn Thị Hạnh, anh Nguyễn Quang Hiếu xác nhận việc ông Thanh có mua nhà của ông Tiến. Gia đình đã trả tiền đầy đủ, ông Tiến không có cơ sở khiếu kiện.
Trên thực tế, từ năm 1990-1991, ông Tiến không sử dụng nhà đất, ngôi nhà hiện nay đã không còn. Ông Nguyễn Kim Thanh và gia đình đã liên tục sử dụng nhà đất từ năm 1990 đến nay. Tại biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất năm 1998, ông Nguyễn Kim Thanh đã được UBND phường Bãi Cháy xác định là chủ sử dụng đất.
Theo các tài liệu chứng cứ thu thập được trong quá trình giải quyết vụ án, TAND tỉnh có đủ căn cứ xác định sau khi được thanh lý nhà vào khoảng năm 1990 ông Tiến đã thoả thuận bán nhà cho ông Thanh, ngôi nhà diện tích khoảng 70m2 với giá 2.500.000 đồng. Ông Thanh đã trả ông Tiến 1.700.000 đồng bằng việc trừ vào số tiền ông Tiến vay ông Thanh để đi làm ăn với con trai ông Thanh là Nguyễn Quốc Hiến (bằng 68% giá trị mua bán). Còn lại 800.000 đồng (32% giá mua bán) gia đình bị đơn khai đã trả cho nguyên đơn vào năm 1991 nhưng ông Tiến không thừa nhận. Tại cuộc họp gia đình vào tháng 5-2008, gia đình ông bà Thanh - Nhá nhất trí một lần nữa trả số tiền 800.000 đồng cho ông Tiến. Ông Tiến không thừa nhận đã cầm số tiền này, trong khi đó bà Bất thừa nhận đang giữ số tiền.
Cả 2 lần xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, Toà án đã xác định ông Thanh và ông Tiến có thoả thuận mua bán nhà nhưng chưa làm thủ tục theo quy định. Bên bán nhà đã giao nhà cho bên mua, còn bên mua chưa trả đủ tiền cho bên bán. Tại phiên toà sơ thẩm, TAND TP Hạ Long đã áp dụng điểm b, khoản 2, điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH 10 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1-7-1991 quy định: “Nếu hình thức của hợp đồng không phù hợp quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng thì giải quyết như sau: …Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán…”.
Điều 637 Bộ luật dân sự 2005 quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Theo đó, những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Ông Nguyễn Kim Thanh đã chết ngày 26-7-2008, hàng thừa kế thứ nhất của ông Thanh là bà Hoàng Thị Nhá và các con ông là: Nguyễn Quốc Hiến, Nguyễn Thị Hạnh, Nguyễn Quang Hiếu, Nguyễn Thị Huyền, Nguyễn Quốc Hiệu. Những người thừa kế của ông Thanh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại là phải thanh toán số tiền mua nhà ông Thanh còn thiếu chưa trả ông Tiến.
Theo kết quả khảo sát của TAND TP Hạ Long, giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử tại khu vực có tranh chấp là 10 triệu - 13 triệu đồng/m2. Vì các đương sự không có yêu cầu giám định giá tài sản nên toà sơ thẩm đã lấy mức 10 triệu đồng/m2 để xác định giá trị quyền sử dụng đất có tranh chấp. Theo đó giá trị quyền sử dụng 70m2 đất bằng 700 triệu đồng, bên mua nhà đã thanh toán 68% giá mua nhà (1.700.000 đồng), còn lại 32% giá trị nhà theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán là 32% của 700 triệu đồng = 224 triệu đồng. Theo đó, bà Nhá phải trả 130.667.000 đồng, mỗi người còn lại phải trả ông Tiến 18.667.000 đồng. Tại bản án phúc thẩm, TAND tỉnh cũng đã đồng tình với quan điểm trên của TAND TP Hạ Long.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thanh - bà Nhá với 2 hộ gia đình anh Sơn - chị Cúc và anh Quy - chị Bẩy đã hoàn thành, hai bên đã làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Hộ gia đình nhận chuyển nhượng đã được nhà nước cấp GCNQSDĐ nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu tuyên bố hợp đồng giao dịch chuyển nhượng vô hiệu của ông Tiến.
Qua vụ việc này, bài học đặt ra không nhỏ đối với các đương sự khi thực hiện giao dịch dân sự, đặc biệt là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục theo quy định của pháp luật, dẫn đến những khiếu kiện không đáng có và gây bất hoà trong gia đình, dòng họ.
Thanh Hoa
