Thảo luận tại hội trường trong phiên họp ngày 30/10, kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà, Phó trưởng Đoàn ĐBQH thành phố Quảng Ninh, quan tâm đến việc làm rõ ranh giới giữa giao dịch của người dân và hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; điều kiện đưa từng phần dự án vào kinh doanh, chuyển nhượng một phần dự án và duy trì năng lực tài chính của doanh nghiệp.
Đối chiếu dự thảo luật với Báo cáo số 427 ngày 29/10/2026 của Bộ Xây dựng, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà ghi nhận cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, xử lý nhiều kiến nghị. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục làm rõ để bảo đảm tính thống nhất, khả thi trong tổ chức thực hiện và hạn chế phát sinh vướng mắc trong thực tiễn.
Về ranh giới giữa giao dịch của người dân và kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định phạm vi ngoại lệ tại Điều 6, không chỉ căn cứ vào số thửa đất hoặc số lượng giao dịch để áp dụng điều kiện kinh doanh bất động sản. Theo đó, cần xem xét đồng thời các tiêu chí có thể kiểm chứng như số lượng, giá trị, tần suất giao dịch, quy mô tổ chức hoạt động trong một thời kỳ; giao Chính phủ quy định ngưỡng cụ thể, phương pháp tính và cơ chế hậu kiểm. Việc chuyển nhượng nhiều thửa đất hoặc hình thành đường giao thông mới cũng cần được xem xét cùng nguồn gốc đất, quy hoạch và tính chất hoạt động, tránh mặc nhiên coi đây là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đối với điều kiện đưa một phần dự án vào kinh doanh, đại biểu đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa yêu cầu tuân thủ quy hoạch chi tiết với phạm vi hoàn thành hạ tầng theo phân kỳ đầu tư hoặc dự án thành phần. Theo đại biểu, nếu coi các điều kiện này là những yêu cầu thay thế nhau có thể dẫn đến cách hiểu chưa đầy đủ về trách nhiệm bảo đảm hạ tầng theo quy hoạch; ngược lại, nếu yêu cầu hoàn thành toàn bộ hạ tầng của dự án mới được đưa từng phần vào kinh doanh sẽ gây tồn đọng vốn, ảnh hưởng đến tiến độ khai thác nguồn lực.
Từ đó, đại biểu đề nghị sửa điểm b khoản 1 Điều 23 theo hướng chỉ yêu cầu hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đối với diện tích đất đưa vào kinh doanh, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt và phân kỳ đầu tư hoặc dự án thành phần được cấp có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt. Đồng thời, giữ yêu cầu về dịch vụ thiết yếu và kết nối hạ tầng chung.
Đáng chú ý, đại biểu đề nghị làm rõ phạm vi ảnh hưởng khi một phần dự án có vi phạm, tránh mở rộng việc đình chỉ, hạn chế quyền đối với cả phần đất đã được cơ quan có thẩm quyền xác định không vi phạm, đã đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh và không phụ thuộc vào việc khắc phục vi phạm ở phần khác. Việc cấp giấy chứng nhận vẫn phải thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai; không lợi dụng việc tách phần dự án để hợp thức hóa sai phạm hoặc miễn trừ nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Về điều kiện chuyển nhượng một phần dự án tại Điều 30, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà cho rằng cần cụ thể hóa tiêu chí đánh giá tính độc lập của phần dự án. Tính độc lập không chỉ được xác định trên ranh giới bản đồ mà còn phải xem xét chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận, vận hành hạ tầng và khả năng xác định rõ quyền, nghĩa vụ của từng phần. Bởi trên thực tế, một phần dự án có thể sử dụng chung lối vào, hệ thống cấp thoát nước, công trình xử lý nước thải hoặc hạ tầng xã hội với phần còn lại. Nếu không xác định rõ điều kiện khai thác và trách nhiệm tương ứng sẽ dễ phát sinh tranh chấp, chia cắt trách nhiệm hoặc bỏ ngỏ nghĩa vụ quản lý, vận hành hạ tầng dùng chung. Đại biểu đề nghị giao Chính phủ quy định cụ thể các tiêu chí và tài liệu chứng minh, bảo đảm không làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Đối với điều kiện năng lực tài chính của doanh nghiệp, đại biểu đề nghị rà soát khoản 2 Điều 24 trong mối liên hệ với các quy định tại Điều 6 về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu, vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn. Theo đại biểu, cần phân biệt rõ việc duy trì điều kiện tài chính với yêu cầu thẩm định lại toàn bộ hồ sơ đã được cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận. Quy định chi tiết cần làm rõ phương thức kiểm tra việc duy trì điều kiện tài chính tại thời điểm đưa đất vào kinh doanh; chỉ yêu cầu cập nhật thông tin cần thiết để xác định điều kiện hiện tại, đồng thời kế thừa dữ liệu, hồ sơ và kết quả thẩm định còn giá trị, tránh yêu cầu doanh nghiệp chứng minh lại những nội dung không thay đổi, làm tăng chi phí và kéo dài thời gian đưa sản phẩm đủ điều kiện vào kinh doanh.
Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà nhấn mạnh, tháo gỡ vướng mắc đối với những phần dự án, giao dịch đã đủ điều kiện, đồng thời kiểm soát việc lợi dụng các trường hợp ngoại lệ và ngăn ngừa chuyển giao rủi ro cho người mua hoặc địa phương, sẽ góp phần đưa nguồn lực bất động sản vào sử dụng hiệu quả, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
