Với những khó khăn chung của nền kinh tế, bất động sản năm 2011 gần như đóng băng trong 2 quý cuối năm. Thiếu vốn và dự án khả thi, các giao dịch bất động sản hầu như không thể thực hiện được. Tuy nhiên, nếu nhìn ở mặt tích cực, bất động sản trầm lắng cũng là một điều kiện tốt để hoàn thiện lại thị trường vốn dĩ có sức tăng trưởng quá nóng trong thời gian qua.
Hạn chế “bùng nổ” sàn giao dịch
Trong 5 năm qua, với việc phát triển không ngừng các dự án hạ tầng trên địa bàn, đặc biệt là tại các địa bàn có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh như: TP Hạ Long, TX Cẩm Phả, TP Uông Bí… nhu cầu mua - bán sử dụng bất động sản (BĐS) cũng theo đó mà tăng lên khá nhanh. Để đáp ứng nhu cầu này, hàng loạt các trung tâm môi giới, giao dịch BĐS đã được ra đời. Thống kê của Sở Xây dựng, tính đến tháng 9-2011 trên địa bàn tỉnh có 47 sàn giao dịch, trung tâm môi giới, văn phòng mua bán nhà đất hoạt động, tập trung ở các đô thị lớn: Hạ Long, Uông Bí, Cẩm Phả. Trong đó có 16 sàn giao dịch BĐS đăng ký với Sở Xây dựng thành lập và hoạt động thì 14 sàn được đưa lên website của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam. Tính từ đầu năm đến nay, theo báo cáo của các sàn giao dịch BĐS có khoảng 60 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch trên 100 tỷ đồng.
Khi thị trường BĐS còn sôi động, hoạt động của các văn phòng môi giới, sàn giao dịch BĐS được đánh giá là khá tốt. Do nhu cầu mua - bán nhà đất lớn nên các hợp đồng giao dịch được các đơn vị này triển khai khá nhanh. Khách hàng cũng tìm đến các trung tâm môi giới nhiều hơn. Tuy nhiên, đến hết quý I-2011 khi Chính phủ thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, nhiều dự án thiếu vốn đã không thể triển khai tiếp; đồng thời giao dịch nhà đất cũng lắng xuống do thiếu vốn tiếp sức. Trong quý cuối cùng của năm 2011, số lượng giao dịch thành công được các sàn giao dịch báo cáo với Sở Xây dựng cũng chỉ được tính trên đầu ngón tay, giá trị giao dịch cũng không cao. Theo nhận định của một chủ sàn giao dịch thì: Đa số các sàn giao dịch còn tồn tại được đến thời điểm này là do vẫn còn vốn và còn mối quan hệ bao gồm cả khách hàng gửi bán và khách nhờ mua. Còn nếu chỉ trông chờ vào khách vãng lai như thời gian trước thì các sàn này cũng đã đóng cửa từ lâu.
Tuy nhiên, ngay cả với những sàn giao dịch trụ lại được đến thời điểm này cũng gặp không ít khó khăn. Một phần do khách hàng nhờ mua, bán giảm mạnh, nguồn thu từ phí môi giới cũng giảm rõ rệt, nên chi phí trang trải cho hoạt động cả sàn cũng eo hẹp hơn. Nhiều sàn giao dịch đã phải đóng cửa, ngừng hoạt động hoặc thu hẹp hoạt động của sàn dưới dạng trung tâm môi giới nhỏ vì không thể đủ vốn thuê văn phòng ở những khu trung tâm đắt đỏ hay trả lương cho nhân viên định kỳ được.
Kéo giá đất về gần hơn với giá trị thực
TP Hạ Long - một trong những địa phương được coi là có lượng giao dịch BĐS sôi động nhất trong tỉnh. Bên cạnh nhà đất ở các tuyến phố chính, trung tâm, các khu vực đô thị mới, khu dự án dân cư lấn biển... thời gian qua cũng được nhà đầu tư hết sức quan tâm. Cũng vì nhu cầu đầu tư quá lớn nên giá đất các khu vực như trên dễ dàng bị thả nổi, thiếu sự quản lý mà vận hành theo giá thị trường. Cụ thể, theo bảng giá đất năm 2011 của tỉnh, giá đất chuẩn tại đô thị cao nhất là 30 triệu đồng/m2 thuộc các tuyến đường của phường Hồng Gai, TP Hạ Long. Tuy nhiên, trên thị trường những ô đất dọc trục đường có khả năng kinh doanh cao ở Hạ Long, Cẩm Phả, Móng Cái giá tương đối cao từ 25 đến 90 triệu đồng/m2, thậm chí 100 triệu đồng/m2. Tại những dự án lớn giá đất cũng dao động ở mức từ 12-30 triệu đồng/m2 như: Khu đô thị Cột 5 - Cột 8 giá dao động từ 19 đến 30 triệu đồng/m2; khu đô thị Vựng Đâng từ 12 đến 17 triệu/m2; Hà Khánh A, B, C có giá từ 8 đến 16 triệu đồng/m2. Đồi Cột 5 từ 11 đến 15 triệu đồng/m2. Đất các dự án tại TP Uông Bí có giá từ 5 đến 9 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến thời điểm này, khảo sát lại mức giá tại các khu vực trên địa bàn thành phố có thể thấy mức giá trên ít nhiều đã được hạ xuống. Trừ các khu vực đất thổ cư ở trung tâm vẫn còn giữ được giá, còn lại hầu hết đất ở các dự án khu đô thị đều được điều chỉnh giảm. Mức giảm trung bình từ 3-5 triệu đồng/m2. Tại các địa bàn khác trong tỉnh, giá BĐS cũng có mức giảm từ 1-4 triệu đồng/m2 tuỳ từng khu vực cụ thể. Giá BĐS giảm không hẳn là không có lợi. Nhiều nhà đầu tư đã lại tìm thấy cơ hội đầu tư mới cho thị trường này. Theo nhận định của nhà đầu tư: Mức giảm này khá hấp dẫn để bỏ vốn đầu tư. Nhất là trong giai đoạn này khi nhu cầu nhà đất chưa cao do nhiều nhà đầu tư thiếu vốn thì đối với các nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi có thể đầu tư vào kênh này rất tốt.
Có thể thấy, với việc tăng trưởng quá nóng của thị trường BĐS trong vài năm trở lại đây đã khiến cho thị trường này mất đi tính cân bằng cần thiết và gần như bị thả nổi theo thị trường. Do đó, khi dòng vốn vay bị siết chặt, thị trường này đã gần như bị tê liệt hoàn toàn. Theo các chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường BĐS muốn ổn định thì ngoài nguồn vốn vay rất cần có nguồn tiền nhàn rỗi đổ vào. Bên cạnh đó, cần có dự án đầu tư hiệu quả để thu hút nhà đầu tư hơn nữa. Từ những thực tiễn đã xảy ra trên thị trường BĐS năm 2011 cũng có thể là một liều thuốc tốt vực dậy cho thị trường này trong năm 2012, loại bỏ tối đa sự chi phối của nguồn vốn vay ngân hàng.
Hồng Nhung
