Bất động sản trầm lắng: Vẫn có cơ hội tốt cho nhà đầu tư

Thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với phân khúc đất dự án trong vài năm trở lại đây khá phát triển. Và không thể phủ nhận sự chi phối đáng kể của giới đầu cơ “lướt sóng” trên thị trường. Ở thời điểm bất động sản (BĐS) “cực thịnh”, chuyện lãi dăm bảy trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng với mỗi căn hộ hoặc mảnh đất là chuyện nằm trong tầm tay.

Tuy nhiên, trong thời điểm thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay thì các nhà đầu tư này đang trở nên khá khốn đốn vì đọng vốn do không bán được đất với giá như mong muốn. Mặc dù vậy, không ít ý kiến cho rằng, thị trường BĐS trầm lắng cũng có thể là một tín hiệu tích cực để đưa đất về gần hơn với giá trị thực. Đây cũng là cơ hội cho nhiều người dân có nhu cầu thực sự mua nhà, đất.

Đối với các nhà đầu tư, có lẽ sức hút từ thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay không hẳn đã hết. Tuy nhiên, họ cũng gặp khó khăn để “xoay” đủ vốn thực hiện việc đầu tư. Bước sang năm 2011, Chính phủ đã kiểm soát rất chặt thị trường ngoại tệ “chợ đen” khiến việc giao dịch ngoại tệ không dễ dàng như trước; trong khi đó, thị trường chứng khoán và vàng thì luôn bất ổn, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Như vậy, các kênh đầu tư sinh lãi để thay nguồn cho BĐS đều gần như cạn kiệt, nhà đầu tư chỉ  còn cách dựa vào nguồn vốn của Ngân hàng. Tuy nhiên, rõ ràng ở thời điểm này việc vay tiền ngân hàng để kinh doanh BĐS cũng rất “mù mịt” vì Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt trở lại việc cho vay. Nếu như trước đây, số tiền cho vay để mua BĐS trong các ngân hàng có thể chiếm tỷ lệ rất cao (từ 30%-50%) thì đến sang năm nay với việc hạn chế cho vay phi sản xuất, chủ yếu là kinh doanh bất động sản, khoản vay này đã rút xuống 22% và đến hết năm sẽ giảm còn 16%. Không còn nguồn vốn để dựa vào, các nhà đầu tư BĐS đang rơi vào thế “bán không được và giữ cũng chẳng xong” đối với hàng chục mảnh đất dự án mà mình đã “trót đầu tư”. Một nhà đầu tư xin được giấu tên cho biết: Khi mua một suất đất của các dự án, doanh nghiệp quy định khách hàng chỉ cần đặt cọc tiền, sau đó mới nộp tiền theo tiến độ của dự án. Do đó nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc tiền để giữ đất và môi giới bán lại ăn chênh lệch. Khoản chênh lệch này có những lúc lên tới cả trăm triệu đồng/suất đất nên nhiều người đã không ngần ngại đầu tư vượt quá khả năng tài chính của mình bằng cách dựa vào vốn ngân hàng, dù lãi suất rất cao. Thế nên khi thị trường BĐS trầm lắng, nhu cầu mua đất giảm đi, áp lực nộp tiền theo tiến độ dự án đè nặng trong khi vốn vay ngân hàng gần như đóng cửa thì nhà đầu tư chẳng còn cách nào buộc phải rao bán cắt lỗ nhằm lấy tiền cọc về, thậm chí chấp nhận mất tiền cọc vì không thể tiếp tục theo đuổi dự án nộp tiền theo tiến độ.

Trên thực tế nhu cầu nhà ở của người dân luôn cao, đặc biệt là ở một số địa phương có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trên địa bàn như: TP Hạ Long, TP Uông Bí, TP Móng Cái… Tuy nhiên, do giá đất thời gian qua bị đẩy lên khá cao nên nằm ngoài khả năng chi trả của người dân. Do vậy, khi thị trường BĐS hạ nhiệt đã tạo cơ hội tốt cho nhiều người dân có nhu cầu thực sự mua được đất. Khảo sát giá nhà đất từ cuối tháng 3 tới nay, thị trường BĐS (cả phân khúc nhà chung cư và đất dự án) có thể nói đều tê cứng, các giao dịch và giá đều có dấu hiệu suy giảm dần. Một số khu đô thị như Bến Do (TX Cẩm Phả); khu đô thị Cao Xanh - Hà Khánh A, B, C, D; khu đô thị Bãi Muối; khu đô thị mới Cột 5 - Cột 8 (TP Hạ Long) sau nhiều lần sốt nóng giá đất nền cũng đã giảm khoảng 15 đến 20%; tỷ lệ giao dịch thành công qua sàn giao dịch bất động sản cũng chỉ đạt từ 5-10%. Không chỉ đất ở dự án mà thổ cư cũng giảm giá. Anh Vũ Văn Tuấn, khu 2, phường Hòn Gai (TP Hạ Long) cho biết: Năm ngoái tôi có bán một mảnh đất gần khu nhà tôi đang ở với giá 11 triệu đồng/m2, nhưng đến thời điểm này chỉ có thể bán được khoảng 9 triệu đồng/m2 thôi. Ngay sau khi giảm giá, đã có rất nhiều người đến hỏi mua, đây đều là những người mua với mục đích xây dựng chứ không phải đầu cơ. Số tiền bán đất này gia đình lại tiếp tục đầu tư mua một mảnh đất khác ở khu vực Hà Khánh B. Theo tính toán của tôi, chênh lệch giá của miếng đất này so với cuối năm 2010 còn đến gần 5 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch này là cơ hội quá tốt để những người sẵn vốn mua vào để đầu tư.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện ở Việt Nam, tỷ lệ giữa giá cả nhà ở đang ở mức gấp khoảng 25 lần so với mức thu nhập bình quân của đại đa số người dân. Trong khi đó ở các nước phát triển, tỷ lệ này chỉ từ 2-5 lần. Mức chênh lệch giữa giá đất và thu nhập người dân ở mức quá cao như vậy có nguyên nhân quan trọng từ việc có quá nhiều nhà đầu cơ “lướt sóng” ở thị trường này gây ra tình trạng rất nguy hiểm đó là “sốt ảo” giá đất. Vì vậy, cơ quan quản lý coi việc thị trường sụt giảm về giá và giao dịch cũng là dịp tốt để thị trường BĐS tự cơ cấu lại cấu trúc, loại bỏ những nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, năng lực kinh doanh để thị trường ổn định và minh bạch hơn. Còn đối với người dân có nhu cầu mua đất, thời điểm này cũng có thể được coi là cơ hội tốt để tìm kiếm cho mình những mảnh đất vừa giá hơn.