Đến thời điểm này, tỉnh Quảng Ninh đã hoàn tất việc xây dựng phương án giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2013. Việc xây dựng khung giá đất đã tuân thủ nguyên tắc nằm trong khung giá của Chính phủ và chỉ được phép tăng hoặc giảm so với khung giá 20% (nhưng không vượt quá 20% giá tối đa, không thấp hơn 20% giá tối thiểu). Tuy nhiên, nhìn từ thực tế thị trường chuyển nhượng đất đô thị hiện nay, không khó để nhận ra sẽ có không ít những khu đất được định giá thấp hơn hẳn so với giá thị trường.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, phương án giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2013 được xây dựng theo quy trình chặt chẽ từ địa phương đề xuất lên và đơn vị tư vấn căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để điều chỉnh. Cụ thể, tại bảng giá đất ở đô thị năm 2013, có 13/14 huyện, thị xã, thành phố đề nghị điều chỉnh giá đất với 420 mức giá (TP Uông Bí là địa phương duy nhất không đề xuất điều chỉnh giá đất ở đô thị). Có 6/14 địa phương gồm TP Hạ Long, TP Uông Bí, TP Cẩm Phả, TP Móng Cái, huyện Đông Triều và huyện Vân Đồn đề nghị bổ sung giá với 118 vị trí, do một số cung đoạn định giá trước đây quá dài không phù hợp nay chỉ nhỏ và bổ sung giá. Ngoài ra, các địa phương này cũng đề nghị bổ sung thêm một số cung đoạn, vị trí phát sinh mới trong quá trình hình thành đô thị, nâng cấp cơ sở hạ tầng.
| Theo cách tính của giới đầu tư bất động sản, chắc chắn khung giá đất năm 2013 khi công bố vẫn sẽ có độ chênh tương đối so với giá đất trên thị trường. |
Về điều chỉnh mức tăng giá tối đa và tối thiểu cũng đã có 10/14 địa phương đề xuất. Trong đó, về mức tăng giá tối đa có 6 địa phương đề nghị gồm TP Cẩm Phả (điều chỉnh tăng mức tối đa từ 21 triệu đồng/m2 lên 22 triệu đồng/m2); thị trấn Mạo Khê (Đông Triều) điều chỉnh tăng mức tối đa từ 8 triệu đồng/m2 lên 10 triệu đồng/m2; Hoành Bồ từ 4,5 triệu đồng/m2 đến 5 triệu đồng/m2; Cô Tô từ 1,3 triệu đồng đến 1,4 triệu đồng; Tiên Yên từ 4 triệu đồng/m2 lên 4,5 triệu đồng/m2. Đối với việc điều chỉnh mức tăng giá tối thiểu, có 4 địa phương đề nghị. Cụ thể, huyện Vân Đồn điều chỉnh từ 300.000 đồng/m2 lên 400.000 đồng/m2, Bình Liêu từ 200.000 đồng/m2 lên 250.000 đồng/m2; Hải Hà tăng từ 500.000 đồng/m2 lên 600.000 đồng/m2; Đầm Hà tăng từ 200.000 đồng/m2 lên 300.000 đồng/m2…
Được biết, mức giá các địa phương xây dựng trong phương án đều nằm trong khung giá đất Chính phủ quy định theo tinh thần Nghị định số 123/2007/NĐ-CP theo loại đô thị và được phép tăng 20% so với mức tối đa, giảm 20% so với mức tối thiểu của khung giá đất. Tuy nhiên, khi mang cách tính này áp dụng tại nhiều khu đất trên địa bàn có thể thấy sự chênh lệch giữa khung giá đất và giá thị trường là rất lớn. Một ví dụ như tại TP Hạ Long - đô thị loại 2, thực tế một số vị trí đất trung tâm thành phố có lợi thế thương mại như khu vực bám Quảng trường chợ Hạ Long 2 giá chuyển nhượng đất trên thị trường lên tới 100 -130 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu theo cách tính trong khung giá đất Chính phủ cho phép (quy định không quá 30 triệu đồng/m2 và được tăng tối đa thêm 20%) thì giá đất khu vực này sẽ không quá 36 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 4 lần so với giá thị trường. Trường hợp tương tự này cũng diễn ra tại nhiều khu vực trung tâm có lợi thế thương mại lớn ở Cẩm Phả, Móng Cái, Đông Triều… Nếu so sánh mức giá trong khung giá với giá thị trường, độ chênh lệch cũng có thể chênh từ 2-3 lần.
Để khung giá đất điều chỉnh phù hợp, mới đây, tại cuộc họp lấy ý kiến về phương án giá đất trên địa bàn năm 2013, đồng chí Nguyễn Văn Thành, Phó Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu: Để cho bảng giá mỗi năm có tính tích cực hơn, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì làm bảng giá đất trên nền bản đồ địa chính, tạo điều kiện thuận lợi cho những năm tiếp theo. Trên cơ sở đó có sự điều chỉnh, điều phối chung mặt bằng toàn tỉnh, hạn chế thấp nhất sự chênh lệch giữa các vùng, khu vực, điểm giáp ranh. Đối với từng giá đất cụ thể ở từng khu vực, phải xác định rõ chỉ giới xây dựng, mức độ chênh cốt. Đồng thời trao đổi, lấy ý kiến của các địa phương liên quan đến việc điều chỉnh chênh cốt.
Tuy nhiên, theo cách tính của giới đầu tư bất động sản, chắc chắn khung giá đất năm 2013 khi công bố vẫn sẽ có độ chênh tương đối so với giá đất trên thị trường.
Vân Du
